나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3774 [1] 대구광역시 달서구 장기동 814-1 장기파랑새마을 502동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 장기동 소재 "장기초등학교" 북서측 인근에 위치하는 아파트( "장기파랑새마을" 502동 20층 2003호) 단위세대로서, 부근 일대는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 소규모공원 등으로 형성된 지대로서 주위환경 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등 제반 교통상황 대체로 보통임.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 중 20층 2003호 단위세대로서, - 외 벽: 몰탈위페인팅 마감, - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, - 창 호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소방설비, 지역난방에 의한 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄함.

인접 도로상태등

아파트단지 동측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복4~5차선, 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(대로 3-13호선)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한 구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타 - 본건의 호별 위치는 현지에서 탐문 조사된 사항 등을 근거로 표시하였고, 거주인 폐문 부재 등으로 구조 확인 및 내부 마감상태 등은 인근지역 내 유사 부동산의 일반적인 마감상태 및 통상설비 등을 참조하여 평가하였음. - 대상 물건의 소재지, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등에 의거함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경3774 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

2.

1.2. 물건 상세

소재지: 대구광역시 달서구 장기동 814-1 장기파랑새마을 502동 20층 2003호

용도: 아파트

건물면적: 134.98㎡ (약 40.83평)

건물지분: 134.9834㎡

토지면적: 69.80㎡ (약 21.12평)

토지지분: 69.7954㎡

2.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 401,000,000원

토지면적: 69.80㎡ (약 21.12평)

건물면적: 134.98㎡ (약 40.83평)

2.

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 장기동 소재 "장기초등학교" 북서측 인근에 위치한 "장기파랑새마을" 아파트 502동 20층 2003호입니다. 주변 일대는 대단지 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 소규모 공원 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 택지개발사업이 완료된 지역입니다.

2.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권 보존: 주식회사 우방개발 (2000-08-29)

- 소유권 이전: 황기진 (2000-08-30)

- 소유권 이전: 권중환 외 1명 (2013-04-01)

- 소유권 이전: 임성희 (2017-04-18, 매매)

- 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-08-10, 420,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 대구대서신용협동조합 (2023-05-09, 120,000,000원) - 말소

- 임의경매: 대구대서신용협동조합 (2025-11-18, 356,189,158원) - 말소

- 가압류: 삼성카드 (2025-11-20, 39,083,073원) - 말소

- 가압류: 신한카드 (2025-12-12, 33,408,267원) - 말소

등기부채권 총액: 612,491,340원

3.2. 말소기준권리

2022년 8월 10일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리가 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 보증금 반환 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

2.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 장기파랑새마을아파트

준공연도: 2000년 (26년차)

총 세대수: 1216세대

최고 층수: 20층

본건은 20층 중 20층에 위치합니다.

4.2. 최근 거래 사례

최근 2026년 5월, 6월 거래된 자료에 따르면 유사 면적 또는 동일 단지 내에서 거래가 있었습니다.

- 2026년 5월 24일: 84.98㎡ (약 25.7평) 면적, 250,000,000원 (2억 5천만원)에 거래됨.

- 2026년 5월 6일: 84.98㎡ (약 25.7평) 면적, 250,000,000원 (2억 5천만원)에 거래됨.

- 2026년 6월 9일: 59.96㎡ (약 18.1평) 면적, 184,000,000원 (1억 8천 4백만원)에 거래됨.

4.3. 시세 동향

본건의 건물면적은 134.98㎡(약 40.83평)이며, 감정가는 401,000,000원입니다. 최근 거래된 84.98㎡(약 25.7평) 면적의 거래가(2억 5천만원)를 고려할 때, 평당 가격은 약 970만원 수준입니다. 본건의 면적(약 40.83평)에 이 가격을 적용하면 대략 397,000,000원의 시장 가치를 추정할 수 있으며, 이는 감정가와 유사한 수준입니다. 최고층(20층)에 위치한 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

2.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근에 장기초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설과 소규모 공원이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 또한, 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 부대시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

장기파랑새마을은 13개 동, 총 1216세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 2000년에 준공되어 약 26년차 아파트이나, 단지 규모가 크고 주변에 생활 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 노후도

2000년에 준공된 아파트로, 약 26년차를 맞이하고 있어 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 다만, 감정평가서 상 내부 마감 상태는 인근 유사 부동산의 일반적인 상태를 참조하여 평가되었습니다.

6.2. 기타 특이사항

감정평가서에 따르면, 본건의 호별 위치는 현지 탐문 조사 및 거주인 폐문 부재 등으로 인해 구조 확인 및 내부 마감 상태 등은 인근 지역 내 유사 부동산의 일반적인 마감 상태 및 통상 설비 등을 참조하여 평가되었습니다.

2.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 장기동에 위치한 장기파랑새마을 아파트 20층 고층 매물로, 주변 학군 및 생활 편의 시설이 양호하고 교통 접근성이 뛰어납니다. 임차인 인수 부담이 없고, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석상 안전한 편입니다. 최근 거래 사례 및 감정가를 종합해 볼 때, 현재 시세와 감정가가 유사한 수준으로 파악됩니다. 다만, 건물 노후화에 따른 관리 상태 점검은 필요합니다.

2.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 주거 환경

* 높은 층수(20/20층)로 인한 일조권 및 조망권 유리

* 인근 교육 시설 및 생활 편의 시설 풍부

* 임차인 인수 부담 없음 (보증금 합계 0원)

* 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담 적음

2.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 401,000,000원이며, 최근 유사 면적 거래 사례 및 평당 시세 분석 결과, 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 것으로 예상됩니다. 최고층이라는 이점과 권리 관계의 안전성을 고려할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 410,000,000원에서 430,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보이며, 본 보고서에서는 420,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다.

이는 현재 제공된 정보와 시장 동향을 바탕으로 산출된 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.