나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52333 [1] 전라남도 순천시 월등면 갈평리 483 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 월등면 갈평리 소재 "운월저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 과수원, 농경지, 임야 등이 혼재한 산간 농경지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대내 부정형의 토지로, 전 및 일부 분묘 3기로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 서측으로 노폭 약 2미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 유첨 사진과 같이 분묘 3기 및 유실수(감나무, 매실나무)가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 수목 포함, 분묘 소재, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52333 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 포천시산림조합 (등기부 요약상 확인)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 순천시 월등면 갈평리 483

용도: 전 (밭)

토지면적: 2255.00㎡ (약 682.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 77,650,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 월등면 갈평리 소재 "운월저수지" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 과수원, 농경지, 임야 등이 혼재된 산간 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 순천시내와 월등면을 잇는 시내버스 노선(30번, 31번 등)이 운행되고 있으며, 월등면행정복지센터 인근에 버스 정류장이 있습니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 서측으로 노폭 약 2미터의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

본건은 생산관리지역이며, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 원옥연 (2008-05-16), 원희옥 (2017-04-11, 매매)

* 가압류: 포천시산림조합 (25,174,575원, 2025-02-05) - 말소기준권리

* 강제경매: 포천시산림조합 (2025-11-24, 9번 가압류의 본압류로의 이행)

등기부채권 총액: 25,174,575원

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리(2025-02-05, 포천시산림조합의 가압류)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 경매 절차에 따라 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 지역의 임야 및 농경지대로, 주변에 별도의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 농업 활동에 적합한 환경이며, 생활 편의시설 등은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지 또는 순천시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 주거지로부터 다소 떨어진 산간 농경지에 위치하고 있습니다. 가장 가까운 편의시설이나 생활 기반 시설은 순천시 월등면 소재지 또는 차량으로 이동 가능한 순천시내에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으며, 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 분묘기지권 성립 여지: 토지 지상에 분묘 3기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 농지 관련 행정 절차: 분묘 소재로 인해 농지원상회복이 필요하다는 의견이 있어, 농지취득자격증명 발급과 관련하여 소관 행정기관의 확인 및 절차가 요구될 수 있습니다.

6.2. 물리적/현황 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지에 해당되나, 서측으로 도로가 개설되어 있어 실질적인 접근은 가능합니다.

* 제시외 물건: 분묘 3기와 유실수(감나무, 매실나무)가 소재하며, 이들이 매각에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 면적의 농경지로서 농업적 가치를 지니고 있으나, 분묘 존재 및 농지취득자격증명 발급의무 등 해결해야 할 법적, 행정적 문제가 산재해 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 지적도상 맹지라는 점과 완경사 지대라는 점은 고려해야 할 부분입니다. 농지로서의 가치와 잠재력을 평가할 수 있으나, 관련 리스크 해소를 위한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 생산 활동을 위한 토지: 넓은 면적으로 영농 활동에 활용 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 생산관리지역으로 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 77,650,000원이며, 등기부채권 총액은 25,174,575원입니다. 그러나 분묘 존재, 농지취득자격증명 제출 필수, 맹지(도로 개설 존재) 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 것으로 예상됩니다. 따라서, 입찰 희망자는 분묘 이장 및 처리 비용, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 비용, 잠재적 권리 문제 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 명확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영한 가격으로 접근해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.