나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1792 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 142-2 102동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 한경면 조수리 소재 “조수1리 복지회관” 북서측 원거리(약1.35km)에 위치하며 주위는 농경지 및 임야 등이 주를 이루며, 단독주택, 펜션 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 자루형의 토지로서, 타운하우스 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약3-4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접하며, 단지내부는 4미터 내외의 공용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목구조 목구조위기와지붕 2층 건물로서, 외벽: 스타코 마감, 내벽: 벽지 등(담보평가서 기준) 바닥: 강마루 등(담보평가서 기준) 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 보일러설비 되어 있음.

부합물 및 종물

"건물개황도"에 표시된 바와 같이 (ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함
목록 3 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1792 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 142-2 102동

* 용도: 단독주택

* 감정가: 384,200,100원

* 토지 면적: 총 1930.00㎡ (약 583.83평)

* 토지 지분 면적: 860.973㎡ (약 260.45평)

* 건물 면적: 68.87㎡ (약 20.83평)

* 건물 지분 면적: 68.87㎡ (약 20.83평)

* 매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 배OO

* 총괄표제부 건축물 정보: 대지면적 1930㎡, 연면적 298.48㎡ (총 4개 동 추정), 주용도 단독주택, 층수 2층, 가구수 4호

* 건축물 표제부 정보 (103동 기준, 본건 102동 유사): 전용면적 68.87㎡, 건축면적 51.61㎡, 연면적 68.87㎡, 주용도 단독주택, 층수 2층, 지붕 기타(기와), 구조 일반목구조

* 특이사항: 공동담보, 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물(2-1) 포함

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함

2. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 금등리 142-2 102동에 소재하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 주를 이루고 단독주택, 펜션 등이 혼재한 지역입니다. 조수1리 복지회관 북서측 원거리(약 1.35km)에 위치합니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 남측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고, 단지 내부로는 4미터 내외의 공용 도로에 접합니다.

* 토지 이용: 인접 도로 대비 평지인 자루형의 토지로서, 타운하우스 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-1 및 5등급, 지하수자원보전3 및 4등급 등의 지역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5, 제주시농업협동조합 근저당 (접수일자: 2020-05-27)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 채권 총액 (토지): 479,000,000원

* 등기부 채권 총액 (건물): 371,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 배경나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 최준일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 모두 대항력이 없습니다)

* 기타 권리사항: 본건은 공동담보, 지분매각, 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물(2-1)이 포함됩니다. 목록 3(토지)은 지분 매각입니다.

4. 상권분석

* 본건은 제주 서부지역의 한경면 금등리에 위치하며, 주변은 전반적으로 농경지, 임야, 전원주택 및 펜션 단지가 혼합된 지역입니다. 이는 관광객 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적인 입지일 수 있습니다.

* 가까운 거리에 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 차량 이동 시 제주시 주요 지역으로의 접근은 가능한 것으로 보입니다.

* 인근 지역에서 특별히 확인되는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 제주도의 경우 환경 보전 구역이 많아 개발에 따른 제한이 있을 수 있으며, 이는 해당 지역의 특성을 반영하는 것입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측 및 단지 내 도로에 접하고 있어 차량 이동이 용이합니다.

* 주변 환경: 농경지 및 임야와 함께 단독주택, 펜션 등이 소재하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 대형 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량 이동 시 제주시내 접근이 가능합니다.

* 주거 형태: 타운하우스 단지의 일부로, 공동주택 생활의 편리함과 단독주택의 독립성을 일부 갖춘 형태입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본건은 토지 전체 면적(1930.00㎡) 중 860.973㎡ (약 44.6%)만을 지분으로 매각하므로, 공유자들과의 관계 및 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 물건명세서에 따르면, 목록 3(토지) 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(102동, 약 80.15㎡)이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 다만, "주의사항"에는 제시외 건물(2-1) 포함하여 일괄매각한다는 내용이 있어, 정확한 포함 및 제외 건물에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 제한적인 토지이용계획: 계획관리지역 외 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 환경 관련 규제를 받고 있어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 상태 및 제시외 건물: 감정가에는 제시외 건물(2-1) 등이 포함되어 평가되었으나, 구체적인 상태 및 활용 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 설정된 만큼, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 현황 및 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면의 자연 친화적인 환경 속에 위치한 타운하우스 단지 내 단독주택(102동)의 일부 토지 지분과 건물 전체에 대한 경매 건입니다. 토지 지분 매각이라는 점과 매각에서 제외될 수 있는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명 등은 주요 검토 사항입니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하여 인수되는 권리는 없으므로 권리관계 자체는 비교적 명확하나, 지분 매각으로 인한 소유 관계의 복잡성과 잠재적 법적 리스크를 충분히 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 자연환경을 누릴 수 있는 입지에 토지 지분 확보 기회입니다.

* 향후 제시외 건물 관련 법정지상권 문제가 해결되거나, 공유자 간 원만한 합의가 이루어질 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면, 전원생활 또는 세컨드 하우스로서의 가치를 가질 수 있습니다.

* 타운하우스 단지의 특성상, 주변 유사 단지의 시세 변동 및 개발 계획 등을 참고하여 투자 판단을 내릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 지분 매각, 제시외 건물 관련 법정지상권 성립 여부의 불분명함 등 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 감정가(384,200,100원)를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 주변의 유사 단독주택 및 타운하우스 매매 시세를 종합적으로 분석하고, 본 건의 특수성을 감안할 때, 감정가의 90% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 384,200,100원

* 예상 입찰가 범위: 약 345,000,000원 ~ 403,000,000원

* 본 보고서에서는 입찰자가 고려할 수 있는 합리적인 입찰가로 360,000,000원 을 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 93.7% 수준으로, 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 입찰 참여자의 시장 판단 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.