나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102186 [1] 부산광역시 사상구 학장동 574-111 1차삼성아파트 2동 8층811호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동에 소재하는 학장중학교 북동측 인근에 위치하는 1차삼성아파트 2동 8층 811호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 29층 건물 내 8층 811호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 새시 창호임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보설비, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 사다리형 유사 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

학장동 574-111 :제2종일반주거지역(2025-10-01), 도로(접합), 학교(2021-12-29)(학장중학교)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정운민)로부터 2026. 6. 16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102186 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 학장동 574-111 1차삼성아파트 2동 8층811호

용도: 아파트

감정가: 114,000,000원

토지면적: 20.37㎡ (약 6.16평)

토지지분: 20.3716㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.14㎡ (약 14.87평)

건물지분: 49.14㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트 벽식조

건물 층수: 지하 1층, 지상 29층 (본건 8층)

사용승인일: 1997년 11월 11일

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (강호창, 윤정숙)

* 주택임차권 (정운민, 110,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 110,000,000원, 말소기준권리)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 학장동에 소재하며, 학장중학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

단지 내 가로망이 정비되어 있고 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매입니다.

등기부상 을10호 주택임차권(채권자: 정운민, 금액: 110,000,000원, 2024년 7월 29일 접수)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 정운민은 2021년 8월 17일 전입하였고, 2021년 7월 26일 확정일자를 받았습니다. 그러나 배당신고일자가 2024년 7월 29일이며, 제공된 정보에 따르면 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

또한, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 학장동 일대는 아파트 단지와 주택이 밀집한 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

소규모 공장이 인접해 있어, 공장 종류에 따라 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변에 학장중학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

단지 내 주차 시설이 마련되어 있으며, 아파트 정보에 따르면 총 184대의 주차가 가능합니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG의 인수 조건 변경 및 임차인의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 명도 및 보증금 인수 리스크는 최소화되었으나, 법적 검토는 철저히 해야 합니다.

건물이 1997년 사용승인되어 약 30년이 경과하여 노후화가 진행되었습니다.

토지이용계획상 학교(학장중학교) 저촉, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등으로 인한 개발 또는 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

인근 소규모 공장의 존재는 생활 환경에 부정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 학장동에 위치한 1차삼성아파트 2동 8층 811호로, 감정가는 114,000,000원입니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 확약서로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

주변은 주거 지역과 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

건축물 노후화 및 일부 토지이용계획상의 제약이 존재하나, 이는 가격에 반영될 수 있는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 임차인 관련 리스크가 없어 안정적인 명도가 예상됩니다.

시세 분석: 제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회가 있습니다.

실거주 및 임대 투자: 학장동 지역의 주거 수요를 고려할 때 실거주 목적이나 임대 수익을 위한 투자도 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 114,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(49.14㎡)의 1차삼성아파트 2동 11층 물건이 2026년 6월 24일 88,000,000원에, 2026년 7월 2일 121,000,000원에 거래되었습니다.

121,000,000원의 실거래가는 감정가(114,000,000원)보다 높은 수준으로, 현 시세가 감정가 이상임을 시사합니다.

또한, 건물 사용승인일(1997년)을 고려할 때, 시세와 감정가 사이에서 낙찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

임차인 인수 보증금이 0원이고 명도가 용이하다는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 높여 볼 수 있습니다.

2026년 7월 2일 거래된 12,100만원을 기준으로, 현 시세는 1억 2천만원 이상으로 추정됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.