나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22247 [1] 경상남도 거제시 연초면 송정리 산101 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 소재 '하송마을' 남서측 인근에 산재하여 위치하며 부근은 국도주변으로, 주택, 농경지 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 자루형의 평지로 현황은 '전(묵전)' 입니다. 기호2): 부정형의 평지로 현황은 '전(묵전)' 입니다. 기호3,4,9,10): 사다리형 완경사지로 현황은 '전(묵전)' 입니다. 기호5,8,11~13): 부정형의 완경사지로 현황은 '전(묵전)' 입니다. 기호6,7): 사다리형의 완경사지로 현황은 '주거기타' 입니다. 기호14): 부정형의 완경사지로 현황은 '자연림' 입니다.

인접 도로상태

기호1,2): 지적도상 남동측의 국도에 접하나 현황은 인접토지를 통해 접근이 가능합니다. 기호3,4,6~14): 지적도상 맹지입니다. 기호5): 동측으로 노폭 약 3m~4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5,12): 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호2,4,7,9,13): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호3,6,8,10,11): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호14):자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호1) 토지는 공부상 지목 '답'이나 현황은 '전(묵전)'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

물건 비고

-일괄매각
-[목록2.5.12]지분매각임.
-[목록1.2.4.9.12.13]농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-[목록1]지상 소재 이동이 가능한 컨테이너박스 1동 매각제외.
-[목록7.9]연고미상의 분묘1기가 소재함.
-[목록14]육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22247 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 둔OOOOOOO (둔덕농업협동조합으로 추정)

감정가: 739,841,000원

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 산101

용도: 임야

토지 면적: 11,106.00㎡ (약 3,359.5평)

토지 지분 면적: 9,033.97㎡ (약 2,732.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2.건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분 면적: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 3.매각 대상

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

주의사항:

- 일괄매각

- 본건은 지분매각입니다.

- 이동 가능한 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 4.감정가 및 면적

감정가: 739,841,000원

총 토지 면적: 11,106.00㎡ (약 3,359.5평)

매각 대상 토지 지분 면적: 9,033.97㎡ (약 2,732.7평)

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 '하송마을' 남서측 인근에 산재하여 위치합니다. 주변 지역은 국도변을 따라 주택, 농경지, 상가 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 대규모 아파트 단지(거제 두산위브더포레스트, 824세대) 건설이 예정되어 있어 향후 지역 환경 변화가 예상됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 일부 필지는 지적도상 맹지이나, 기호 1, 2번 필지는 현황 인접 토지를 통해 접근이 가능하며, 기호 5번 필지는 동측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 소유권 이전 내역이 다수 존재하며, 가장 최근 말소기준권리는 2015년 7월 22일 접수된 둔덕농업협동조합의 근저당권(6억원) 및 이금순의 근저당권(2억원) 등입니다. 채권자 둔덕농업협동조합의 임의경매개시결정(2025타경 22247)에 의해 본 경매가 진행되고 있습니다. 등기부채권 총액은 800,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 단, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 토지이용 및 규제

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4.1. 지목 및 현황

본 건의 지목은 '임야'이나, 감정평가 요약에 따르면 기호별로 '전(묵전)', '주거기타', '자연림' 등으로 현황 이용 상태가 다양하게 나타납니다. 일부 필지(기호1)는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전(묵전)'으로 확인되는 차이가 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 건은 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한 사항에 속해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

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5.1. 지분 매각

본 건은 토지의 일부 지분에 대한 매각이므로, 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

5.2. 농지 취득 자격 증명

본 건의 일부 또는 전부가 농지에 해당될 경우, 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

5.3. 분묘 및 분묘기지권

본 건 토지상에 연고 미상의 분묘 1기가 소재하고 있으며, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성도 있습니다. 분묘가 소재하는 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 사항이므로 주의가 필요합니다.

5.4. 기타 제약 사항

이동 가능한 컨테이너박스는 매각 대상에서 제외됩니다.

6. 상권분석

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본 건은 국도변에 위치하며 주택, 농경지, 상가 등이 혼재된 지역으로, 인근에 대규모 주거단지 개발이 예정되어 있어 향후 상권 발달 가능성이 있습니다. 다만, 현재는 전반적인 주위 환경이 보통 수준으로 판단됩니다.

7. 생활정보

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본 건 소재지인 연초면 일대는 거제시의 주거지역과 농경지가 혼재된 지역으로, 편의시설 등은 도심 지역에 비해 제한적일 수 있습니다. 다만, 인근 송정IC 개발 및 도시계획 수립 등으로 인해 점진적인 생활 편의 증진이 예상됩니다.

8. 종합 의견

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본 건은 경상남도 거제시 연초면 송정리에 위치한 임야 일부 지분 매각 물건입니다. 감정가는 7억 3천만원대이나, 토지 일부 지분 매각이라는 점, 분묘 소재 가능성, 농지취득자격증명 제출 필요성 등 제약 조건이 존재합니다. 다만, 향후 인근 지역의 개발 계획과 연계하여 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

9. 투자 포인트

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* 대규모 아파트 단지 개발 예정지 인접: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대.

* 지분 매각을 통한 비교적 낮은 초기 투자 가능성.

* 잠재적 개발 가치: 토지 이용 계획 및 제한 상태를 고려한 투자 검토 필요.

10. 예상 입찰가

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본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 분묘기지권 및 농지취득자격증명 제출 등의 특이사항을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정은 주변 시세, 낙찰가율, 권리 분석, 현장 답사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.