나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102193 [1] 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물인 노블리안3 내 2층 202호 외 5개 호로서 외 벽: 드라이비트 마감 및 치장석 붙임, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

기호 1[2층 202호]은 주거용으로 사용 가능한 오피스텔, 기호 2 ~ 기호 6은 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관기 등을 갖추 고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접하며, 주차장 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12) (55m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(75m)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102193 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 2층202호

* 건물명: 노블리안3

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

* 건물면적: 43.34㎡ (약 13.11평) (전용면적에 해당)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(55m, 75m), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 (2013-07-19)

* 근저당 (남부산농업협동조합, 285,000,000원, 2013-07-19) - 말소기준권리

* 근저당 (최현욱, 14,000,000원, 2021-09-01) - 말소

* 압류 (사하구, 2023-12-21) - 말소

* 임의경매 개시결정 (채권자: 남부산농업협동조합, 232,051,109원, 2025-11-21) - 말소

* 압류 (논산세무서장, 2026-05-08) - 말소

* 총 등기부채권액: 299,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-10-16

* 확정일자: 2021-07-26

* 배당신고일자: 2026-01-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 상기 임차인 장 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 인근에 서천초등학교가 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있으며, 기본적인 상업 시설이 형성되어 있어 생활 편의성은 확보될 것으로 보입니다.

* 건물 자체는 오피스텔 및 도시형 생활주택으로 구성되어 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 공실률 및 임대료 수준은 주변 시세 및 경쟁 물건 현황에 따라 변동될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 202호입니다.

* 이용상태: 본건(2층 202호)은 주거용으로 사용 가능한 오피스텔이며, 다른 호실들은 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 드라이비트 마감 및 치장석 붙임, 내벽은 벽지 마감 등이며 창호는 새시창입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등을 갖추고 있습니다.

* 주차: 건물 내 주차 공간이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 본건의 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 권리상의 부담을 인수하지 않습니다.

* 임차인: 현 임차인(장 )은 대항력이 없으므로 명도 시 특별한 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 인도명령 대상이 될 수 있으므로 절차 진행에 유의해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 제공된 자료를 바탕으로 했을 때, 특별히 우려할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 건축법규: 본건은 근린상업지역, 제2종일반주거지역 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(55m, 75m) 및 상대보호구역에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한이 될 수 있으므로 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 오피스텔로, 주거용으로 활용 가능합니다.

* 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 물건입니다.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변이 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 절차가 정상적으로 진행될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 모든 권리가 말소되는 조건부 물건으로, 법적 하자 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 관련 부담이 매우 적습니다.

* 감정가 대비 주변 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 94,000,000원

* 시세 분석: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 경쟁 물건과의 비교가 어렵습니다. 본 건의 감정가는 94,000,000원이지만, 총 채권액이 299,000,000원에 달하는 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 현 시세를 상세히 조사하고, 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역 내 수요 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가 수준 이상에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 최소 감정가 대비 10~20% 정도 상향된 103,400,000원 ~ 112,800,000원 범위에서 시장 상황을 고려하여 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

* 주의사항: 본 추천 입찰가는 제한된 정보에 기반한 것이므로, 반드시 현장 방문 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.