나이스옥션 법원경매 창원 2025타경802 [1] 경상남도 김해시 어방동 720-12 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '어방초등학교' 남측 인근에 위치하는 '통칭 : 성도빌 라' 제비동 제2층 제202호로서, 주위는 연립·다세대주택 등이 주를 이루고 있는 주택단지로 서 근린공원·근린생활시설이 혼재하며 주변환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 1994.03.29) 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 폐문부재로 인하여 조사치 못하였습니다. 창호 : 새시이중창호구조입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(모 든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경802 (1)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 어방동 720-12 비동 2층202호 (활천로202번길 60)

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건물구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호

1.5. 사용승인일

1994년 3월 29일

1.6. 감정가

90,000,000원

1.7. 면적

토지면적: 42.34㎡ (약 12.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 68.67㎡ (약 20.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

동OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '어방초등학교' 남측 인근에 위치하며, '통칭 : 성도빌라' 제B동 제2층 제202호입니다. 주위는 연립·다세대주택 등이 주를 이루는 주택단지이며, 근린공원 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 구분건물: 기호(1) 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 어방초등학교가 남측 인근에 위치합니다.

* 근린생활시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 기타시설: 주변에 김해시민천문대, 김해가야테마파크, 분산성 등이 위치합니다. 모텔, 어린이집 등 다양한 생활 편의시설이 소재하는 지역입니다.

2.6. 혐오시설 정보

주변에서 확인된 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

동OOOOOOO

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대차 정보는 미상입니다. 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 임대료 및 보증금 정보가 미상이므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

등기부등본 상 을4 근저당권 (삼안동새마을금고, 2009-04-07 접수)이 말소기준권리입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 변동: 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

* 근저당권: 삼안동새마을금고, 동김해새마을금고, 주식회사어드벤스대부 등의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소되었습니다.

* 가압류: 산와대부의 가압류가 있었으나 말소되었습니다.

* 임의경매: 동김해새마을금고(변경 전: 삼안동새마을금고)의 임의경매 개시결정(2025타경802)이 등기되어 본 경매 사건의 근거가 되었습니다.

* 총 채권액: 89,777,598원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 지상권 개요는 비고란에 없습니다. 따라서 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 특이사항: 제공된 정보에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 다양한 편의시설이 소재하여 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 주거 밀집도

연립 및 다세대주택이 밀집한 주택단지 내에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 편의시설이 있습니다.

5.2. 교육시설

어방초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

5.3. 주거환경

주택단지가 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 임대차 현황 미상: 임차인 정보가 불분명하여 인수 여부 및 보증금 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

6.2. 물리적 상태

* 건물 노후화: 1994년에 사용 승인된 건물로, 내부 마감재 및 설비 등의 노후화 가능성이 있습니다. (내벽 상태 조사 불가)

6.3. 기타

* 토지이용계획: 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 어방동에 위치한 다세대주택으로, 어방초등학교 인근 주거지역에 자리하고 있습니다. 1994년에 건축되어 건물 노후화는 고려해야 할 사항이나, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 임차인 현황이 미상인 점은 주의해야 할 부분입니다. 감정가는 9천만원으로 책정되어 있으며, 최근 주변 시세 데이터를 바탕으로 예상 입찰가를 산정했습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 학군: 차량 접근성이 양호하며, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 신규 개발이나 주변 인프라 개선 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 시세 자료를 분석한 결과, 유사 건물의 거래가격을 참고하여 본 물건의 예상 입찰가를 산정했습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월, 1994년 건축된 경인빌라(74.53㎡) 4,500만원에 거래.

* 2026년 4월, 2003년 건축된 영진아트빌3차(77.33㎡) 8,500만원에 거래.

* 2026년 4월, 1997년 건축된 대신빌라나동(29.2㎡) 2,600만원에 거래.

본 건은 1994년 건축된 68.67㎡(약 20.77평) 면적의 다세대주택으로, 감정가는 90,000,000원입니다. 영진아트빌3차(2003년 건축, 77.33㎡)가 8,500만원에 거래된 점과, 경인빌라(1994년 건축, 74.53㎡)가 4,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 높을 수 있습니다.

따라서, 인수할 보증금이 없는 점과 건물의 연식 등을 감안하여, 경쟁력을 확보하고 투자 수익을 기대할 수 있는 합리적인 예상 입찰가는 약 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 결정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.