나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경842 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 "부산중앙중학교" 동측 인근에 위치하는 정관 가화만사성더테라스1차 제107동 제4층 제403호로서, 주위는 대단위아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "중앙공원" 남동측 인근에 위치하는 현칭 "파크 스퀘어" 제1층 제111호로서, 주위는 근린생활시설 및 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하5층 건 내 제1층 제111호로서 외벽 : 판넬붙임 등. 창호 : 샤시창 구조임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

이용상태

제1종근린생활시설 용도이나, 조사시점 현재 영업종료 상태인 것으로 탐문조사 되오니 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 열병합 지역난방, 도시가스설비 등이 되어 있음.

설비내역

전기설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 16미터, 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 주차장시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2015-03-04) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (방곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(방곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : - 본건 구분건물은 외부에 별도의 호수표수가 없어 유사 감정평가사례 및 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람. - 본건 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 을 통해 확인되는 바로는 인접한 호와 경계구분없이 일체로 사용중인 것으로 조사되니 경매진행 및 응찰시 재확인이 하시기 바람. - 본건 내부에 이동이 용이한 상품 및 진열대, 기계 등이 방치되어 있으나 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

제1종근린생활시설로 감정평가 당시 영업종료상태인 것으로 조사됨.
감정평가서에 의하면, 본 건은 외부에 별도의 호수표시 되어 있지 않고 외부관측을 통해 환인되는 바로는 인접한 호와 경계구분 없이 일체로 사용중인것으로 보이며 본 건 내부에 상품 및 진열대, 기계 등이 방치되어 있다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경842 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744, 1층 111호 (파크 스퀘어)

용도: 근린상가 (건축물대장상 '자동차관련시설/주차장' 기재 가능성 있음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 1,476,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

부산광역시 기장군 정관읍 매학리에 위치하며, "중앙공원" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 근린공원 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지 면적: 60.04㎡ (약 18.16평)

건물 면적: 188.35㎡ (약 56.98평)

토지 형상: 인접지와 등고 평탄한 가장형 토지

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물 내 제1층 (총 5개 층)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019-03-14 부산은행 근저당권 (을8, 2,310,000,000원).

현재 경매 신청 채권자는 부산은행입니다 (2025-11-21, 갑20, 2,187,823,972원).

등기부채권 총액: 2,360,900,000원.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 지상권은 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 없습니다.)

3.2. 임차인 분석

(주)어메이징바베큐정관점심수미: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록 2023-08-04, 대항력 없음.

키치키친김진환: 보증금 88,500,000원, 차임 0원, 사업자등록 2024-08-06, 확정일자 2024-05-10, 대항력 없음.

홍길동김진환: 보증금 88,500,000원, 차임 0원, 사업자등록 2024-03-28, 확정일자 2024-05-10, 대항력 없음.

홍짬뽕김진환: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록 2024-08-06, 대항력 없음.

전체 임차인의 인수 보증금 합계: 0원.

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 및 인수 사항

낙찰자는 인수해야 할 별도의 임차인 보증금이나 부담해야 할 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변이 대단지 아파트와 근린생활시설 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부한 상권입니다.

"파크 스퀘어"라는 상가 건물 내 위치하여, 단지 내 상주 인구 및 외부 유동 인구를 흡수할 수 있는 입지입니다.

4.2. 업종 및 영업 현황

본 물건은 제1종 근린생활시설로 용도 신고되어 있으나, 감정평가 시점에 영업이 종료된 상태로 조사되었습니다.

현황은 인접 호와 구분 없이 일체로 사용 중인 것으로 보이며, 내부에 상품, 진열대, 기계 등이 방치된 상태입니다. 이는 인수 후 내부 정비 및 업종 전환 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

상가 건물 내 위치하여 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

인근 "중앙공원"이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 환경

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 우수하며, 학교 등 교육 시설 접근성도 양호합니다.

5.3. 공공 시설

단지 내 가로망 정비 및 주차장 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

등기부상 권리 관계는 모두 말소될 예정이므로 권리상 위험은 없습니다.

6.2. 물리적/이용상태 위험

감정평가 당시 영업 종료 상태였으며, 현재 내부에는 상품 및 집기 등이 방치되어 있는 것으로 조사되었습니다. 인수 후 명도 및 내부 정비에 따른 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

외부에 별도의 호수 표시가 없고 인접 호와 경계 구분 없이 일체로 사용 중인 것으로 보이므로, 실제 사용 현황 및 경계 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 위험

현재까지 파악된 정보상으로는 즉각적인 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리에 위치한 제1종 근린생활시설로, 대단지 아파트 단지와 공원 인근에 자리하여 배후 수요가 확보된 상권입니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 권리상 문제는 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 현재 영업 종료 상태이며 내부 물건이 방치되어 있고, 외부 호수 표시가 없어 인접 호와 함께 사용되는 것으로 추정되는 점은 명도 및 내부 정비 시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

정관신도시 내 핵심 입지로, 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 안정적인 상권에 위치합니다.

소유권 이전 및 인수할 권리 관계가 명확하여 권리 분석이 용이합니다.

감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

향후 상권 활성화 및 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,476,000,000원과 주변 시세, 낙찰 가능성, 명도 및 내부 정비 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려할 필요는 없습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 인근 부동산 중개업소 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석 등이 필수적입니다.

(주의: 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 실제 입찰가는 별도 심층 분석을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.