나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23095 [1] 부산광역시 연제구 거제동 42-1 더엘스위트엠 16층1606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 이사벨중·고등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변의 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 1호선 및 동해선 교대역이 소재하는 바 전반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물내 제16층 제1606호로서 2021년 10월 12일에 사용승인 되었음. ┌ 외벽: 외장석재타일 및 시멘트모르타르위 페인팅 마감 │ 내벽: 벽지마감 등 └ 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구(2014-02-26), 일반경관지구(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m, 최고높이 110m)<건축법>, 상대보호구역 (2025-06-09)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김지민)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경23095 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 42-1, 더엘스위트엠 16층1606호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 176,000,000원

* 토지 면적: 4.30㎡ (약 1.30 평)

* 건물 면적: 29.67㎡ (약 8.98 평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 이사벨중·고등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 간선도로변의 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

* 도시철도 1호선 및 동해선 교대역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 도로 상태

* 물건지는 북동측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설

* 이사벨중·고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 인근 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 혼합된 도심 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김지민 (채권양도)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 8일

* 확정일자: 2022년 1월 24일

* 배당신고일자: 2024년 2월 29일

* 대항력: 없음

* 주요 권리관계

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을1구의 주택임차권(김지민)은 말소 예정입니다.

* 갑3, 갑4의 압류 및 갑5의 강제경매(주택도시보증공사)가 말소 기준 권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권양도 및 HUG 인수조건 변경에 따른 확약서 제출로 인해, 임차인 김지민은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한 것으로 보입니다.

* 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 물건 소재지는 간선도로변에 위치하며, 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설이 발달된 지역입니다.

* 오피스텔로서 주변의 업무시설 및 직장인 수요를 흡수할 수 있는 입지적 장점을 가집니다.

* 상권은 비교적 안정적이며, 향후 개발 가능성도 있는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용 상태

* 철근콘크리트구조, 지상 20층 건물 중 16층에 위치한 오피스텔입니다.

* 2021년 10월 12일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 설비 내역

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 소방 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육 시설

* 이사벨중·고등학교가 인접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 김지민의 확약서 제출로 인해 임차 관련 법적 분쟁 가능성은 낮아 보입니다.

* 다만, 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 대한 확약서의 법적 효력 및 구체적인 내용은 전문가를 통해 재확인하는 것이 안전합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 명세서상 확인되지 않으나, 권리분석 결과는 매수자에게 유리하게 정리되고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 우수합니다. 신축 건물이며, 임차인 관련 권리 문제가 매각으로 인해 대부분 정리될 예정이어서 낙찰 후 명도 및 권리관계 확보에 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 최근 시세가 낮아 투자 가치를 고려해 볼 만합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 주변 교육 시설(이사벨중·고등학교) 인접으로 인한 주거 선호도 상승.

* 매각으로 인해 임차인 관련 복잡한 권리 관계가 해소될 예정.

* 감정가 대비 시세 하락 가능성을 고려한 시세 차익 실현 기회.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적(약 29.67㎡)의 오피스텔 시세는 2025년 11월 132,700,000원부터 2026년 7월 141,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건은 16층이라는 비교적 고층에 위치하여, 최근 거래된 7층 및 9층 거래가격을 상회할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가(176,000,000원)와 현재 시세 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 임차인의 대항력 포기 및 보증금 관련 확약서를 고려하여, 현재 시장가치와 향후 시세 상승 여력을 감안한 입찰 전략이 필요합니다.

현재 시세를 반영하고, 16층이라는 장점을 고려할 때, 예상 입찰가는 153,000,000원 수준으로 제안합니다. 이 가격은 최근 최고가 거래(141,000,000원)보다 높으며, 감정가(176,000,000원)보다는 낮은 수준으로, 낙찰 후 수익성 확보에 유리할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.