나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4286 [1] 경상북도 포항시 북구 상원동 511-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 남빈동 소재 '남빈사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위일대는 도심 내 중심상가지대로서 각종 근린생활시설, 일반음식점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형지로서 인접지와 등고 대체로 평탄하며 건부지(상업용)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터 및 서측으로 폭 약 3~4미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(시가지).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '주식회사 시몬에프엔씨' 임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철골조 슬래브지붕 4층건으로서(사용승인:2001.09.28, 증축일:2011.06.13) 외 벽 : 페어그라스, 복합판넬 및 타일 마감 등 내 벽 : 자기질 타일, 타일 및 인테리어 마감 등 바 닥 : 데코타일 및 일부 인테리어 마감 등 창 호 : 알루미늄샷시 및 페어그라스 창호 등 임.

이용상태

(가) 1~4층 : 근린생활시설 및 창고 등 임.

설비내역

급.배수시설 및 위생설비 등 되어 있으며, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에는 별첨 "지적 및 건물개황도" 에서와 같이 제시외건물 ㉠~㉣이 소재하는 바, 평가목적 등을 감안하여 개략적인 실측에 의한 면적 사정으로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '주식회사 시몬에프엔씨'임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정평가서상 제시외건물ㄱ은 옥상에 소재하는 '승강기실'로 탐문조사됨. 감정평가서상 제시외건물ㄷ은 층고가 1~4층 높이로 기호 가건물 북측 전층에 걸쳐 '철골조 및 경량철골조' 구조와 '샌드위치 판넬 벽체'로 부착된 부합물로서 단층 구조의 '가추'이나 지붕이 옥상에 설치된 층고가 상당히 높은 구조임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건정보

사건번호: 포항지원 2025타경4286 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 상원동 511-2 (도로명: 경상북도 포항시 북구 중앙상가3길 19)

용도: 근린시설

감정가: 3,196,257,510원

토지면적: 330.00㎡ (약 99.8평)

건물면적: 1122.27㎡ (약 339.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 1.토지감정요항표

본건은 경상북도 포항시 북구 남빈동 소재 '남빈사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위일대는 도심 내 중심상가지대로서 각종 근린생활시설, 일반음식점 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

토지는 사다리형으로서 인접지와 등고 대체로 평탄하며 건부지(상업용)로 이용 중입니다.

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 3~4미터 정도의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 관광특구(포항영일만관광특구), 중점경관관리구역(시가지)입니다.

제시목록 외 물건은 없으며, 공부와의 차이도 없습니다.

소유자는 '주식회사 시몬에프엔씨'로 파악되며, 임대관계는 미상입니다.

1.1. 2.건물감정요항표

건물은 철골조 슬래브지붕 4층 건물로, 사용승인은 2001년 9월 28일이며 증축일은 2011년 6월 13일입니다.

외벽은 페어그라스, 복합판넬, 타일 마감 등이며, 내벽은 자기질 타일, 타일, 인테리어 마감 등입니다.

바닥은 데코타일 및 일부 인테리어 마감 등이며, 창호는 알루미늄샷시 및 페어그라스 창호 등입니다.

1~4층은 근린생활시설 및 창고 등으로 이용 중입니다.

급배수 및 위생 설비 등이 되어 있으며, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물로 별첨 '지적 및 건물개황도' 상 제시외 건물 '가'~'라'가 소재합니다.

소유자는 '주식회사 시몬에프엔씨'이며, 임대관계는 미상입니다.

건축물대장 상 주요 용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로 제1,2종근린생활시설, 창고시설이 기재되어 있습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 상원동, 구도심의 핵심 상권인 '남빈사거리' 북서측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 도심 내 중심상가지대로서 각종 근린생활시설, 일반음식점, 금융기관, 영화관 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

본건은 포항 영일만관광특구에 포함되어 있으며, 이는 지역 관광 활성화 및 개발 잠재력과 연관됩니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 동측 약 8m, 남측 약 6m, 서측 약 3~4m 폭의 포장도로와 접하여 교통 사정은 보통입니다.

다수의 시내버스 노선이 운행되는 중앙상가 및 죽도시장 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

1.2. 3.주변 시설 및 혐오시설 조사

본건이 위치한 중앙상가 및 남빈사거리 일대는 포항의 대표적인 도심 상업지역으로, 백화점(과거), 대형 마트(인근), 영화관, 은행, 각종 프랜차이즈 및 식당가가 밀집해 있습니다.

도심 상권 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 매우 용이합니다.

현재까지 조사된 정보로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리관계

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을3, 을4 근저당권(농협은행, 2018.06.25 접수, 채권액 18억원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리 및 임차인은 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 2,500,000원

전입/사업일자: 2015-04-02

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-01-28

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 1,100,000원

전입/사업일자: 2017-04-04

확정일자: 2017-04-04

대항력: 있음

* 임차인: 장

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2018-02-26

확정일자: 없음

대항력: 있음

* 임차인: 정

보증금: 60,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2019-01-28

확정일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 진

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2018-07-05

확정일자: 확정일자 받았다고 함

대항력: 없음

* 임차인: 채

보증금: 20,000,000원

차임: 1,210,000원

전입/사업일자: 2024-08-22

확정일자: 2024-08-22

배당신고일자: 2026-01-05

대항력: 없음

1.3. 3.인수되는 보증금

제시된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(김 , 이 , 장 )의 경우, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하면 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 보증금 인수 여부는 배당 결과 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본건은 포항시의 전통적인 도심 상업 중심지인 중앙상가와 남빈사거리에 인접해 있으며, 오랜 기간 포항의 핵심 상권을 형성해 온 지역입니다.

관광특구로 지정되어 있으며, 주변으로 죽도시장, 영일대해수욕장 등 주요 관광지와 인접하여 외부 방문객 유입 가능성도 있습니다.

1.4. 2.상업 시설 및 잠재력

본건이 위치한 지역은 다양한 근린생활시설, 일반음식점, 금융기관, 의류매장, 영화관 등이 밀집해 있어 상업 활동에 매우 유리합니다.

최근 일부 보도에서는 해당 상권의 공실률 증가 및 쇠퇴에 대한 언급도 있으나, 포항 도심의 중심지라는 지리적 이점과 관광 특구 지정, 및 복합 해양 레저 관광 도시 개발 사업 등 미래 가치 상승을 위한 노력들이 진행 중이므로, 장기적인 관점에서 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.4. 3.토지이용계획

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 용도로 활용이 가능하며, 관광특구 및 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

중앙상가 일대는 포항의 구도심이면서도 쇼핑, 외식, 금융, 문화 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주민 및 방문객의 이용이 편리합니다.

병원, 은행, 관공서 등의 접근성이 우수합니다.

1.5. 2.교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 지역에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

포항 시내 주요 지역 및 외곽으로의 이동이 비교적 수월합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.유동화 물건

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 물건과 절차상의 차이가 있을 수 있으므로, 진행 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 2.대항력 있는 임차인

* 김 , 이 , 장 임차인은 대항력을 보유하고 있어 명도 시 적극적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 특히 김 임차인의 보증금(5,000만원)이 높은 편이며, 장 임차인은 확정일자가 없어 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있더라도, 실제 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.제시외 건물

감정평가서에는 옥상 승강기실(ㄱ)과 층고가 높은 가추(ㄷ)가 제시외 건물로 포함되어 있습니다.

이들 건물은 매각 대상에 포함되므로, 실제 현황 파악 및 명도 가능성, 철거 시 예상 비용 등을 사전에 철저히 검토해야 합니다. 특히 'ㄷ' 건물은 부합물로서 상당한 규모를 가지고 있어 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요합니다.

1.6. 4.임대관계 미상

전체 임대차 관계가 완전히 파악되지 않았으므로, 추가적인 임대차 계약의 존재 여부를 확인해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시의 전통적인 핵심 상업 중심지인 중앙상가 인근에 위치한 근린시설 건물로서, 탁월한 입지적 가치를 지니고 있습니다.

감정가는 31억 9천만원대이며, 토지 약 99.8평, 건물 약 339.5평의 상당한 규모를 갖추고 있어 투자가치가 있습니다.

그러나 다수의 임차인이 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인들로 인해 명도 과정에 복잡성이 예상됩니다. 더불어 제시외 건물 포함, 유동화 물건이라는 점 등은 본건의 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 면밀히 파악하고, 이를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 포항 도심 중심상권이라는 뛰어난 입지는 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 근린생활시설 및 창고 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물로서, 안정적인 임대 수익 창출 또는 직접 사용을 고려해 볼 수 있습니다.

* 포항 영일만 관광특구 지정 및 해양 레저 관광 도시 조성 사업 등 지역 발전 계획은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율 분석.

* 본건의 실제 임대 현황 및 향후 예상 임대 수익 분석.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 예상 비용 (협상금, 이사비, 법적 절차 비용 등).

* 제시외 건물(승강기실, 가추)의 철거 예상 비용 및 관련 행정 절차 비용.

* 유동화 물건 절차 진행에 따른 제반 수수료 및 소요 시간.

제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적인 경우, 감정가의 70~90% 수준에서 검토하지만, 본 건은 명도 난이도 및 제시외 건물 문제를 감안할 때, 더욱 보수적인 접근이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문가의 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.