나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23093 [1] 부산광역시 금정구 남산동 955-3 나동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 청룡동 소재 청룡초등학교 북서측 인근에 위치하는 현칭'안양빌 라' 나동 1층 102호로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있 어 위치 및 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도1호선(범어 사역)이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 1층 102호로서, (사용승인일: 1998.11.05) 외벽: 치장타일마감 및 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지에 소재하는 세장형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 20M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 일반도로(2016-10-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하)<건축법>, 상대보호구역 (학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현칭 '안양빌라' 임.

물건 비고

현칭 '안양빌라'임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 노현진)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23093 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 955-3 나동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 39.71㎡ (약 12.01평)

토지지분: 39.71㎡ (약 12.01평)

건물면적: 69.15㎡ (약 20.92평)

건물지분: 69.15㎡ (약 20.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 청룡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 현재 '안양빌라'로 불리고 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 범어사역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호이며, 1998년 11월 5일 사용승인되었습니다. 외벽은 치장타일 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

토지 이용: 동하향 완경사지에 위치한 세장형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로 약 20M 폭의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 준주거지역, 일반도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매 기본 정보: 본건은 부산지방법원 2025타경23093 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

말소기준권리:

* 말소기준권리는 2025년 5월 15일 접수된 삼성생명보험주식회사의 가압류(금 6,923,452원, 부산지방법원 2025카단52029)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 주택임차권 을5, 강제경매 갑4)

임차인 현황:

* 임차인: 노 (채권양도)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 26일

* 확정일자: 2022년 7월 18일

* 배당신고일자: 2024년 9월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 16일자로 임차인(양도 전: 노현진)으로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출했습니다.

인수되는 권리: 상기 임차인의 경우 대항력이 없으며, HUG와의 확약서 내용에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (명세서상 지상권 개요 없음)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축되었거나 면적이 유사한 다세대주택의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 화목빌라(122-3) (1994년 건축, 전용면적 48.6㎡) - 2026년 2월 13일, 65,000,000원

* 화이트빌(27-24) (2002년 건축, 전용면적 21.63㎡) - 2026년 2월 9일, 25,000,000원

* 골든하우스(52-18) (2000년 건축, 전용면적 70.18㎡) - 2026년 2월 3일, 128,000,000원

본건(전용면적 69.15㎡)의 감정가는 118,000,000원입니다. 유사 면적의 '골든하우스' 매매가(128,000,000원)와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임대차 시장: 제공된 JSON 정보는 매매 정보로, 임대 시세 분석은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 청룡초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 시내버스정류장 및 지하철 1호선 범어사역 이용이 가능합니다.

혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 노 과의 HUG 확약서 내용으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 계약의 특성상 예상치 못한 분쟁의 가능성은 늘 존재합니다. 다만, HUG의 확약서가 제출되어 이러한 위험은 상당히 낮아진 것으로 판단됩니다.

건물 노후도: 1998년 사용승인된 건물로 약 28년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 금정구의 다세대주택으로, 임차인 관련 권리 분석상 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 채권을 근거로 한 강제경매이므로, 채권 회수를 위한 경매 진행 절차가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰 후 추가적인 자금 투입 부담이 없습니다.

입지 조건이 양호하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 지역 개발 및 부동산 시장 동향에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 118,000,000원

최근 실거래가 비교: 유사 면적의 '골든하우스' 매매가 128,000,000원 (2026년 2월)

본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 보수적으로 책정된 점, 인수되는 보증금이 없는 점 등을 고려할 때, 시세 수준 또는 감정가를 상회하는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

권리관계가 명확하고 입지가 양호한 점을 감안하여, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 123,900,000원 ~ 135,700,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.