나이스옥션 법원경매 통영 2025타경664 [1] 경상남도 거제시 하청면 대곡리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 하청면 대곡리 소재 ‘대곡마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-06-07)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 부합물 및 종물 격인 제시외 건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물 일련번호(1-1)은 경량철골구조 슁글지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2002.12.09) 외 벽 : 전면 적벽돌붙임, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다. 건물 일련번호(1-2)는 경량철골구조 슁글지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2002.12.09) 외 벽 : 전면 적벽돌붙임, 측,후면 판넬마감, 내 벽 : 판넬 등 마감입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다. 일련번호(1-1)은 단독주택, 일련번호(1-2)는 창고로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(1-1)은 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 지상에 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 포함.
-목록[2] 건물의 공부상 지붕은 ‘판넬’이나 현황은 ‘슁글’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경664 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 하청면 대곡리 500-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 115,070,700원 (1억 1,507만 700원)

* 토지 면적: 232.00㎡ (약 70.18평)

* 건물 면적: 83.06㎡ (약 25.13평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OO

* 사용승인일: 2002년 12월 09일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 하청면 대곡리 소재 ‘대곡마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건은 부정형 평지의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-06-07)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지:

* 소유권이전 (1992-04-29): 유막내

* 근저당 (2019-02-26): 서문식, 금212,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2025-11-24): 서문식, 145,434,526원 (통영지원 2025타경664)

* 건물:

* 소유권보존 (2002-12-11): 유막내

* 근저당 (2019-02-26): 서문식, 금212,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2025-11-24): 서문식, 145,434,526원 (통영지원 2025타경664)

* 말소기준권리: 2019년 02월 26일 접수된 서문식 근저당권입니다. 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. (임대관계 미상)

* 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 목록 지상에 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에 포함됩니다.

* 건물(목록)의 공부상 지붕은 ‘판넬’이나 현황은 ‘슁글’입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 인근 거래 사례: 인근 유사 단독주택의 시세는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 1억 2천만원에서 1억 7천만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 특별한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(대곡리 포함)에서 공공하수처리시설 설치를 추진하는 움직임이 있어, 향후 시설 위치에 따라 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로 상황은 양호합니다.

* 편의시설: 인근 편의시설은 도보로 이동 가능한 거리에 소규모 상점 등이 있을 것으로 예상되며, 대형 편의 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요합니다.

* 주거환경: 조용하고 한적한 농촌 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 각 개별 물건의 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

* 제시외 건물: 목록 지상의 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에 포함되므로, 해당 건물의 철거 또는 활용 계획을 고려해야 합니다.

* 건물 현황 차이: 건물(목록)의 공부상 지붕은 ‘판넬’이나 현황은 ‘슁글’로, 이는 추후 하자 발생 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (반드시 주의 필요)

* 지적도면 관련: 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량 등 재확인 작업이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 하청면 대곡리에 위치한 단독주택으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 감정가는 1억 1,507만 700원입니다. 제시외 건물 포함, 공부상 지붕 현황과 실제 현황의 차이, 임대 관계 미상 등의 고려사항이 존재합니다. 주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 차량 접근성은 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 조용하고 쾌적한 주거 환경: 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 전원생활이나 조용한 주거를 선호하는 분에게 적합합니다.

* 일괄매각으로 인한 관리 용이성: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 부담이 적을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 감정가 및 현 시세 분석을 통해 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 115,070,700원

* 인근 유사 부동산 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건의 단독주택 거래 사례가 1억 2천만원에서 1억 7천만원 사이로 확인됩니다. 또한, 하청면 대곡리 인근의 단독주택 매매 사례가 2026년 9월 4일 기준으로 8,741㎡(26.44평)에 1억 3,000만원에 올라와 있는 점을 참고할 수 있습니다.

* 건물 현황과 공부상 차이, 제시외 건물 포함, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본 물건은 임차인이 없어 명도에 대한 부담은 적으나, 임대 관계가 미상이므로 주의가 요구됩니다.

* 종합적인 판단 하에, 현 시세 및 물건의 특성을 고려한 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (약 1억 300만원 ~ 1억 2,650만원)

* 최종 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.