나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1567 [1] 울산광역시 북구 무룡동 351-20 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 무룡동 소재 "달곡마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택, 주거나지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형과 유사한 토지로서 지세는 완경사지이며, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 북서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 일반목구조 기와지붕 2층건으로서 외벽: 회미장 및 외장 타일 등 마감 내벽: 내부 인테리어 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

본건 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(체력단련장)임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설, 전기조명시설, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하여 현장에서 개략적인 조사에 의거하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.
3. 임차인 주식회사 해담원으로부터 '본 건 부동산과 관련하여 2022년경부터 공사 및 점유를 개시한 이후 계속하여 점유 및 영업을 유지하고 있으며, 제시외 건물들(근린생활시설 2동 및 보일러실)의 조성 및 활용을 위하여 공사비와 설비비를 투입하였고, 이에 따라 유익비상환청구권 또는 유치권 관련 분쟁가능성이 있다'는 취지의 현황조사보완신청서가 2026.06.09.자로 제출되었으나, 그 진위여부는 불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1567 (1)

소재지: 울산광역시 북구 달곡1길 52-14 (무룡동)

용도: 제2종근린생활시설 (체력단련장)

감정가: 634,346,800원

토지면적: 462.00㎡ (약 139.75평)

건물면적: 97.06㎡ (약 29.36평) (주건축물)

제시외 건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평) (근린생활시설 2동 및 보일러실로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중울산농업협동조합 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보, 유치권 관련 분쟁 가능성 (주식회사 해담원)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 북구 무룡동 소재 "달곡마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택, 주거나지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형과 유사한 형태이며, 지세는 완경사지로 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 본건 토지의 북서측으로 세로(가)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(가축사육 제한 지역(전부 제한 100m 이내 지역))에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 25일 접수된 중울산농업협동조합의 근저당권 (을7)으로, 해당 권리보다 후순위 권리 및 등기는 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-17. 대항력 없음.

* 주식회사 해담원: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-26. 대항력 없음.

* 참고: 주식회사 해담원은 본건 부동산 관련하여 2022년경부터 공사 및 점유를 개시하여 영업을 유지하고 있으며, 제시외 건물(근린생활시설 2동 및 보일러실) 조성 및 활용을 위해 공사비와 설비비를 투입하였고, 이에 따라 유익비상환청구권 또는 유치권 관련 분쟁 가능성이 있다는 취지의 현황조사보완신청서가 제출되었으나, 그 진위 여부는 불명입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

등기부채권 총액: 1,005,000,000원.

4. 상권분석

주변 지역 특성: 본건은 주위가 단독주택, 주거나지 및 임야 등으로 형성된 지역에 위치하고 있어, 주변 상권은 발달하지 않은 소규모 지역 상권으로 추정됩니다.

업종 적합성: 현재 용도인 제2종근린생활시설(체력단련장) 운영에는 지역 내 수요가 제한적일 수 있으며, 잠재적인 활용 방안 모색이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: "달곡마을회관"이 인근에 있으며, 추가적인 대형 편의시설은 검색 결과에서 확인되지 않아, 생활 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

교육시설: 인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 밀집 지역이 아니므로 교육 환경은 보통 수준으로 예상됩니다.

녹지 환경: 임야 등이 주변에 형성되어 있어 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 울산 북구 지역의 과거 음식물자원화시설이 주민 쉼터로 변모하는 사례가 있었으며, 현재 본건 주변으로는 자연 녹지 및 주거 단지가 혼재된 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 및 유익비 상환 청구권 분쟁: 임차인 주식회사 해담원 측에서 주장하는 공사비 및 설비비 투입 관련 유치권 또는 유익비상환청구권이 인정될 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. (진위 여부 불명)

경계 불확실성: 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 필요합니다.

제시외 건물: 일괄 매각에 포함되나, 건축물대장상 등재되지 않은 제시외 건물(근린생활시설 2동 및 보일러실)의 현황 및 활용 가능성, 철거 문제 등을 사전에 확인해야 합니다.

토지이용계획: 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역으로 사업 추진 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 무룡동에 위치한 운동시설(체력단련장)로, 감정가는 6억 3천여만 원입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 현재 채무 총액은 10억여 원에 달합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 임차인 주식회사 해담원이 주장하는 유치권 및 유익비 상환 청구권과 관련된 분쟁 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 제시외 건물의 현황 및 경계 측량 필요성 등 추가 확인 사항이 존재합니다. 주변 환경은 단독주택 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 상권 발달은 미미한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

현재 감정가 대비 인근 부동산 시세 비교를 통한 저평가 여부 확인 시 투자 가치 상승 가능성이 있습니다.

제시외 건물 및 본건 건물의 활용도 제고를 통한 수익 증대 방안 마련 시 잠재력 확보가 가능합니다.

재개발 또는 도시 계획 변경 등 장기적인 지역 가치 상승 요인을 고려한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가(634,346,800원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(유치권, 제시외 건물, 경계 확인 등)와 지역 시세, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

낙찰 시 인수할 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 순수하게 물건 가치 및 리스크를 반영하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 유사 물건 실거래가 조사, 지역 부동산 전문가 의견 수렴 등이 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.