나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1545 [1] 울산광역시 동구 화정동 650-2 명성블루빌 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 '화진초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 중 제4층 제401호외1개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 장방형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2025타경1545 (1)

본 건은 울산광역시 동구 화정동 650-2 명성블루빌 4층 401호에 소재하는 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 4층에 위치하며, 전유부분 건물 면적은 60.84㎡(약 18.40평)입니다.

토지 지분 면적은 11.6319㎡(약 3.52평)입니다.

감정평가액은 128,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 한OOOOOOO(한마음새마을금고로 추정)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 동구 화정동 소재 '화진초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 주변의 도로망 상태는 양호합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해있습니다.

다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 대한 자체적인 조사 결과, 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2012년 11월 29일 접수된 한마음새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전은 2015년 12월 31일 주성열에게 매매로 이루어졌습니다.

경매 신청 채권자는 한마음이며, 채권 금액은 291,389,135원입니다.

등기부 채권 총액은 149,500,000원 (근저당 130,000,000원 + 근저당 19,500,000원)입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이용훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 인생백년주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023-11-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 차경임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-27

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 임차인은 소멸될 예정이며 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

일반상업지역으로 분류되어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있으며, 대로에 접해있어 접근성이 좋습니다.

인근 지역 주민 및 직장인을 대상으로 하는 상권 형성이 예상되며, 오피스텔로서의 임대 수요도 일부 존재할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건 북동측 인근에 '화진초등학교'가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있어 출퇴근 등 이동이 편리합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 생활 서비스 시설들이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 모든 임차인이 대항력이 없으나, 실제 점유자와의 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 채권액 대비 감정가: 총 채권액(149,500,000원)이 감정가(128,000,000원)보다 높아, 채권자가 배당받지 못하는 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 주요 용도가 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중인 점에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미확인 임대 관계: 일부 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. '임대관계 미상임'이라는 참고사항이 있어, 실제 임대 계약 조건에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 화정동의 초등학교 인근에 위치한 오피스텔로, 주변 상업 및 주거 시설과의 혼재로 인한 지역적 이점을 가집니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 채권액이 감정가를 상회하고 있어 수익률 분석 시 유의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 안정적 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 용이합니다.

* 다용도 활용: 오피스텔로서 주거 또는 업무 공간으로 활용 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

시세 분석:

주변 오피스텔 시세를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 60.84㎡ / 18.4평)의 오피스텔은 현재 시세가 감정가와 유사하거나 소폭 낮은 수준(약 120,000,000원 ~ 130,000,000원)으로 파악됩니다.

낙찰가 산정:

본 건은 대항력 있는 임차인이 없고, 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 고려 대상입니다.

예상 입찰가: 108,800,000원

(이는 현재 시세 및 감정가를 기준으로 산정한 보수적인 예상 입찰가이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.