나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32082 [1] 대구광역시 서구 비산동 315 한신휴플러스 아파트 101동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 '대구청라중학교' 남서측 근거리에 위치하는 한신휴플러스 아파트 101동 3층 307호 단위세대로서 부근은 아파단지, 일반주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건중 3층 307호 단위세대로서 외벽:페인트 마감, 내벽:벽지 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 완경사지대의 부정형 토지로서 자체지반 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동,서,남,북으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)((서)국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달서유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경32082 (1)

* 소재지: 대구광역시 서구 비산동 315 한신휴플러스 아파트 101동 3층 307호

* 용도: 아파트

* 감정가: 304,000,000원

* 토지면적: 43.65㎡ (약 13.2평)

* 건물면적: 93.73㎡ (약 28.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매개시 신청): 다사농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 서구 비산동 소재 '대구청라중학교' 남서측 인근

* 주변 환경: 아파트 단지, 일반주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역

* 교통: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 사정은 보통 수준임.

* 도로: 단지 동, 서, 남, 북으로 세로에 접하여 차량 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역(달서유치원)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 소유권: 소유권 이전 등기 이력 확인됨. 최근 소유권 이전은 2020년 3월 20일 매매로 이루어졌음.

* 근저당권:

* 다사농업협동조합 (채권액 217,440,000원, 2020년 3월 20일 접수) - 말소기준권리

* 아이앤유크레디트대부주식회사 (채권액 135,200,000원, 2022년 4월 26일 접수)

* 임의경매: 다사농업협동조합 (채권액 202,567,974원, 2025년 11월 18일 접수)

* 총 등기부채권 금액: 352,640,000원

* 인수되는 권리:

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있음. 해당 권리의 구체적인 내용 및 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 상권 특징: 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거지 상권임.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 비산한신휴플러스

* 총 동수: 3개동

* 총 세대수: 335세대

* 주차대수: 총 380대 (전체 단지 기준)

* 최고/최저층: 20층 / 2층

* 사용승인일: 2005년 12월 12일

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있음.

* 주변 편의시설: 지도 검색 결과, 단지 인근에 학교(대구청라중학교, 달서유치원 등) 및 기타 생활 편의시설(병원, 마트 등) 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리(지상권): '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 명도 및 재산권 행사에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 해당 권리의 정확한 내용을 철저히 조사하고 인수 부담을 감안해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권 금액(352,640,000원)이 감정평가액(304,000,000원) 및 최근 시세보다 높은 수준입니다. 이는 낙찰가 하락으로 이어질 가능성이 있습니다.

* 낮은 층수: 해당 물건은 3층으로, 아파트 선호도에서 일반적으로 높은 평가를 받는 고층에 비해 가치 형성 면에서 불리할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 경매 시점의 부동산 시장 상황 및 금리 변동 등 외부 요인에 따른 시세 변동 위험이 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 지도 및 공개된 정보를 종합적으로 검색한 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 비산한신휴플러스 아파트 101동 3층 307호 경매 물건입니다. 아파트로서의 기본적인 생활 환경은 양호한 편이나, '지상권'이라는 중대한 인수 가능 권리가 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 총 채무액이 감정가보다 높고 최근 실거래가와 비교해도 높은 편이어서, 신중한 권리 분석과 함께 시세 대비 충분히 저렴한 가격으로 낙찰받아야만 수익을 기대할 수 있습니다. 본건 투자를 고려하신다면, '지상권' 관련 사항에 대한 철저한 법적 검토와 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 입지: 대구 서구의 기존 주거 단지에 속해 있어 안정적인 주거 가치 보유.

* 편리한 생활 인프라: 주변 학교, 상업시설, 교통망 등 생활 편의 시설 접근성이 좋음.

* 시세차익 가능성: '지상권'과 같은 잠재적 리스크를 정확히 파악하고, 이를 반영한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 84.93㎡, 25.7평)의 아파트는 2026년에 2억 2,600만 원에서 2억 3,000만 원 사이에 거래되었습니다. 더 넓은 면적(약 105.36㎡, 31.9평)은 2억 7,000만 원에 거래되었습니다. 본건 물건은 93.73㎡(약 28.3평)이며, 3층이라는 점을 감안할 때, 현재 시세는 대략 2억 4,000만 원에서 2억 6,000만 원 범위로 추정됩니다.

감정가(3억 400만 원)는 최근 시세보다 높게 책정되어 있으며, 총 채무액(3억 5,264만 원) 또한 높은 편입니다. 특히 '지상권'과 같은 인수될 수 있는 권리가 존재할 가능성이 있다는 점은 입찰가를 결정함에 있어 매우 중요한 고려사항입니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 충분히 감안하여, 2억 3,000만 원에서 2억 5,000만 원 사이의 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 이 범위는 시장 시세와 잠재적 위험을 종합적으로 고려한 것이며, 정확한 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.