나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12709 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리 11-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리 소재 '양대초등학교' 남동측 인근에 위치 하며, 주변은 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임. 기호(3,4,5) 본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리 소재 '양대초등학교' 북서측 근거리에 위 치하며, 주변은 과수원, 비닐하우스, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) - 정방형 평지로서, 가격조사일 현재 '단독주택' 으로 이용 중임. 기호(3,4,5) - 세장형 평지로서, 가격조사일 현재 '과수원' 으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) -북측으로 약 폭 5미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있음. 기호(3,4,5) - 남서측으로 구거를 통하여 약 폭 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(양대초등학교(절대정화구역))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 임. 기호(3,4,5) 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 임.

제시목록 외의 물건

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

본건 기호(3,4,5)는 공부상 지목은 '답' 이나 현황 '과수원' 으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 및 시멘브럭조 판넬 및 시멘기와지붕 단층 건물의 주택으로, (사용승인일자: 1973년) 외벽: 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅, 판넬잇기 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

주택 및 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

본건 공부상 주택 14.04㎡ 부분은 현황 창고 등으로 이용중으로 탐문 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 매각에 포함(감정평가서상 ㉠㉡㉢㉣㉤㉥).
3. 목록2: 공부상 주택 14.04㎡ 부분은 창고로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12709 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리 11-2

용도: 단독주택

감정가: 229,007,220원 (약 2억 2,901만원)

토지면적: 281.00㎡ (약 85.02평)

건물면적: 76.85㎡ (약 23.25평)

제시외 건물면적: 71.10㎡ (약 21.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 공동담보, 중복사건

주의사항: 1. 일괄매각. 2. 제시외 건물 매각에 포함(감정평가서상 ㉠㉡㉢㉣㉤㉥). 3. 목록2: 공부상 주택 14.04㎡ 부분은 창고로 이용중임.

특수물건정보: 공동담보, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리에 위치하며, 양대초등학교 남동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 또한, 과수원, 비닐하우스, 농경지 등이 혼재된 지역도 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

기호(1) 토지는 북측으로 약 5미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(3,4,5) 토지는 남서측으로 구거를 통하여 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 두 가지 용도 지역으로 나뉩니다.

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 양대초등학교 절대보호구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

기호(3,4,5)는 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

2.5. 공부와의 차이

본건 기호(3,4,5) 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리는 2020년 3월 31일 접수된 입장농업협동조합의 근저당권(60,000,000원)입니다. 이 권리보다 늦은 모든 권리(을2, 갑2, 을3)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전(갑1)은 1992년 3월 31일에 이루어졌으며, 말소 대상은 아닙니다.

등기부채권 총액은 111,600,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 주로 다세대 주택의 매매 정보이며, 본건 단독주택과는 유형이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

- 명지빌라 (2026년 4월, 64.44㎡): 5,500만원 (평당 약 282만원)

- 양지그린빌 (2026년 4월, 49.86㎡): 10,800만원 (평당 약 715만원)

이 비교 자료들은 본건 단독주택의 정확한 시세 산정에 제한적이지만, 주변 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가 2억 2,901만원은 토지 가치 및 단독주택이라는 점을 고려한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

양대초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

주변에 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

감정평가서에 포함된 제시외 건물(㉠㉡㉢㉣㉤㉥)의 정확한 현황 및 법적 지위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공부상 현황 차이

건물: 공부상 주택 14.04㎡ 부분이 현재 창고로 이용 중입니다.

토지: 기호(3,4,5) 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다.

6.3. 건물 노후화

건물 사용승인일자가 1973년으로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 건물 내부 상태 및 보수 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용계획의 복합성

토지가 제2종일반주거지역과 농림지역으로 복합되어 있어, 향후 개발 또는 이용 시 복합적인 검토가 필요합니다.

6.5. 임대 관계 미확인

임차인 현황 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 임대 관계 및 점유 여부, 대항력 유무 등이 미상으로, 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

6.6. 주변 환경

별도의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 장래 발생 가능한 환경 변화나 지역 개발 계획에 따른 영향을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 입장면에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 사건입니다. 양대초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 편리한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

그러나 건물 및 토지의 공부상 현황 차이, 상당한 노후화, 토지 이용계획의 복합성, 그리고 미상인 임대 관계 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 활용 가치가 높습니다.

8.2. 교육 환경

양대초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구나 교육 관련 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

8.3. 활용 가능성

지역 개발 계획 및 토지 이용 계획 변화에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

229,007,220원 (약 2억 2,901만원)

9.2. 시세 분석 및 제언

제공된 JSON 데이터는 다세대 주택 위주로, 본건 단독주택과의 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 감정가가 약 2.29억원으로, 주변 다세대 주택 시세(5,500만원~1.08억원)보다 높은 편입니다. 이는 단독주택으로서의 가치와 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 제반 리스크 요인(건물 노후화, 이용 현황 차이, 복합 토지 용도, 임대 관계 미상 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적인 경매 낙찰가율 및 현장 조사를 통한 추가 시세 파악이 필수적입니다. 보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1억 8,300만원 ~ 2억 600만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 제시외 건물의 현황, 주변 단독주택 시세 등을 면밀히 조사한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.