나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100577 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 교촌리 10-8 주건축물제1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 산법리 소재 "동양대학교 영주캠퍼스" 남서측 인근에 위치하는 "베스트빌B동" 제3층 제302호인바, 주변일대는 단독 및 다세대주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호로서(사용승인일:2016.06.10) - 외 벽 : 스톤코트 및 외장타일 마감. - 내 벽 : 벽지 및 타일 마감. - 바 닥 : 강화마루 및 타일 마감. - 창 호 : 샷시창호의 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG에 의한 난방설비, 승강기시설, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상 2) 기 타 : -.

물건 비고

통칭 베스트빌 B동.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안동지원 2025타경100577 (1)

소재지

경상북도 영주시 풍기읍 교촌리 10-8 주건축물제1동 3층302호 (통칭 베스트빌 B동)

용도

다세대주택

감정가

77,000,000원

토지면적

36. 76㎡ (약 11.12평)

건물면적

41. 13㎡ (약 12.43평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일

2016년 6월 10일

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호

1.1. 입지조건

위치

경상북도 영주시 풍기읍 소재 "동양대학교 영주캠퍼스" 남서측 인근

주변 환경

단독 및 다세대주택, 농경지가 형성된 지역

교통

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임

토지

자체 지반 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임

도로

본건 남측으로 폭 약 8M 내외의 도로와 접함

토지이용계획

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 공장설립승인지역 (수도법)

1.2. 권리분석

말소기준권리

2016년 9월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 65,000,000원)

등기부채권 총액

286,790,000원

임차인 현황

* 김 : 보증금 42,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 백 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 12월 6일, 대항력 없음

* 성 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019년 4월 19일, 확정일자 2019년 4월 19일, 배당신고일자 2026년 2월 2일, 대항력 없음

*금액이 미상인 임차인은 없으나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계

0원

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (단, 지상권은 원칙적으로 소멸되지 않으나 본건에는 해당 권리 없음)

1.3. 상권분석

주변 시설

"동양대학교 영주캠퍼스" 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 배후 수요로 기대할 수 있음

최근 매매 동향

* 베스트빌 B동 (전용면적 약 47.55㎡): 2025년 11월, 5,900만원

* 베스트빌 A동 (전용면적 41.13㎡): 2026년 2월, 6,200만원 (본건 건물 면적과 동일)

* 펠리체빌라 (전용면적 약 73.67㎡): 2026년 5월, 12,000만원 (면적 차이 큼)

건물 노후도

2016년 사용승인으로 10년차 경과

1.4. 생활정보

교통

인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용 가능

주변 환경

주거 지역 및 농경지가 혼재되어 있으며, 비교적 조용한 편임

편의시설

구체적인 정보는 제공되지 않으나, 대학가 인근이므로 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됨

주변 혐오시설

제공된 정보상 주변에 언급된 혐오시설은 없음

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획

가축사육제한구역 및 공장설립승인지역 (수도법)으로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있음

임대차 관련

임대차 관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 있어, 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있음 (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

건물 관리

10년차 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 존재

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영주시 풍기읍에 위치한 다세대주택으로, 동양대학교 인근에 자리하고 있어 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 권리를 깨끗하게 승계받을 수 있는 점은 장점입니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어 면밀한 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요하며, 토지이용계획상의 제한사항을 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 동양대학교 인근의 안정적인 임대 수요 기반

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상

* 같은 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가를 바탕으로 시세차익 기대 가능성

1.8. 예상 입찰가

감정가: 77,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석:

* 본건 건물 면적(41.13㎡)과 동일한 베스트빌 A동의 최근 매매가(2026년 2월)는 6,200만원입니다.

* 동일 단지인 베스트빌 B동(전용면적 약 47.55㎡)은 2025년 11월 5,900만원에 거래되었습니다.

* 감정가(77,000,000원)는 최근 실거래가(6,200만원) 대비 높게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금이 없고 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 최근 실거래가(6,200만원)를 기준으로 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 감정가의 70~80% 수준을 보수적으로 고려할 때, 약 53,900,000원 ~ 61,600,000원 범위입니다.

권장 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

최적 입찰가 (예상): 60,000,000원 (감정가 대비 약 78%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.