나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9771 [1] 대구광역시 중구 대신동 2105 서문시장2지구종합상가 3층155호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 대신동 소재 "서문시장" 내에 위치하는 서문시장2지구종합상가 3층 155호 단위상가이며, 부근일대는 서문시장내 각종점포로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 지구까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장과 도시철도3호선 서문시장역이 소재하는 등 제반교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상4층 건물 중 3층 155호 단위상가로서(사용승인일 : 2012.09.11) - 외벽 : 화강석, 외장타일 및 복합판넬 등 마감, - 내벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감, - 천정 : 텍스 등 마감, - 바닥 : 내장타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

'판매시설'로 이용중입니다.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 및 화재경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 시장점포부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 12미터, 서측 및 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시장(서문2지구시장), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146), 계성중학교, 계성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육청문의(560-5192),대구대성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

156호 소유자가 155호를 함께 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

대구지방법원 2025타경9771 (1)

소재지

대구광역시 중구 대신동 2105 서문시장2지구종합상가 3층 155호

용도

판매시설

감정가

89,000,000원

토지면적

2. 42㎡ (약 0.73평)

토지지분

2. 4168㎡ (약 0.73평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

5. 42㎡ (약 1.64평)

건물지분

5. 42㎡ (약 1.64평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

대OOOOOOOOOO

건물 구조 및 용도

건축물대장상 서문시장2지구 종합상가는 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 3층, 지상 5층 건물이며, 본건은 판매시설로 이용중입니다. 사용승인일은 2012년 9월 11일입니다.

건축물 상세

* 건물명: 서문시장2지구 종합상가

* 주소: 대구광역시 중구 큰장로26길 25 (대신동)

* 주요구조: 철골철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 3층, 지상 5층

* 전체 연면적: 29,831.045㎡

* 전체 대지 면적: 5,099.3㎡

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 중구 대신동에 위치한 "서문시장" 내 서문시장2지구종합상가 3층 155호로, 주변은 대규모 전통시장 및 상가 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

교통 상황

본 물건이 속한 지구까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있고 도시철도 3호선 서문시장역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

도로 상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 12미터, 서측 및 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2014년 9월 22일 접수된 대구대동신용협동조합의 근저당권입니다.

주요 등기사항

* 소유권보존: 2013년 1월 28일, 하용훈

* 근저당권: 대구대동신용협동조합 (2014-09-22, 2019-06-13) - 말소

* 압류: 달서구 (2024-09-23), 동대구세무서장 (2025-02-21), 북대구세무서장 (2025-06-18), 남대구세무서장 (2026-02-05) - 모두 말소

* 가압류: 대구신용보증재단 (2025-09-29) - 말소

* 임의경매: 대구대동 (2025-11-12) - 말소 (본건 경매 사건)

등기부채권 총액

132,375,025원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

주의: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유자 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

서문시장 내 위치적 장점

본 물건은 대구의 대표적인 전통시장인 서문시장 내에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

유동인구 및 상업 활동

상가 밀집 지역으로서 다양한 업종의 점포들이 입점해 있으며, 이는 잠재 고객 확보에 유리한 환경을 제공합니다.

토지이용계획

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 중심상업지역, 시장정비구역 등으로 지정되어 있어 상업 시설 운영에 적합한 용도 지역입니다.

1.4. 생활정보

편의시설

서문시장 내에 위치하여 식음료, 의류, 잡화 등 다양한 상품을 구매할 수 있는 상업 시설 이용이 매우 편리합니다.

교육 시설

인근에 계성중학교, 계성고등학교, 대구대성초등학교 등이 소재하여 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 신규 사업자 등록 시 교육환경보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

지역 특성

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 개발 및 운영 시 해당 지역의 역사적 가치를 고려한 계획 수립이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

층수 불일치

제공된 물건 정보에는 '3층 155호'로 표기되어 있으나, 건축물대장 정보(JSON)상 해당 호수의 정보는 '4층-155호'로 확인되어 층수 표기에 차이가 있습니다. 이는 등기부등본 및 건축물대장상 정확한 확인이 필요하며, 실사 확인 시 명확히 해야 할 부분입니다.

임대차 관계 미상 및 인수 가능성

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상으로 표기되어 있습니다. 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부 등에 대한 철저한 조사가 선행되지 않으면 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

156호와의 공동 사용 문제

'156호 소유자가 155호를 함께 사용 중임'이라는 특이사항은 본건 점유 및 명도에 있어 중요한 리스크 요인입니다. 이는 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있으며, 명도 시 상당한 협의나 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

협소한 면적으로 인한 업종 제한

건물면적 5.42㎡ (약 1.64평)으로 매우 협소하여, 실제 활용 가능한 업종이 제한적일 수 있습니다. 창업이나 사업 확장을 고려할 때 제약이 따를 수 있습니다.

지역별 토지이용계획에 따른 제한 가능성

본 물건은 중심상업지역, 방화지구, 시장, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 시장정비구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있습니다. 이에 따라 건축, 용도 변경, 영업 등과 관련하여 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있으므로, 사전에 철저한 검토가 필요합니다.

혐오시설 유무

주변 시설에 대한 혐오시설(예: 고압선, 쓰레기 처리 시설 등) 유무는 직접적인 현장 조사 및 지도 서비스 등을 통한 별도 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 판단하기 어렵습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 대구 서문시장이라는 강력한 상권에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 접근성을 자랑하는 장점이 있습니다. 비교적 최신 건물(2012년 준공)이라는 점도 긍정적입니다.

하지만, 3층과 4층의 층수 불일치 가능성, 임대 관계 미상 및 156호와의 복합적인 사용 관계는 명도 과정에서의 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 1.64평에 불과한 협소한 면적은 실질적인 활용도를 제한할 수 있으며, 지역별 토지이용계획에 따른 행위 제한 가능성도 주의 깊게 살펴야 합니다.

투자 관점에서는 서문시장이라는 입지의 가치를 높이 평가할 수 있으나, 앞서 언급된 여러 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 추가 조사를 통해 이를 해소하거나 감당할 수 있는지 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 대구 대표 상권인 서문시장에 위치하여 잠재적 가치가 높습니다.

* 소형 점포로서 비교적 낮은 투자금으로 접근 가능합니다.

* 현장 조사를 통해 명도 리스크를 완벽히 해소한다면, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 시장 내 특화된 소규모 점포로서의 경쟁력 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 89,000,000원입니다.

협소한 면적, 임대 관계 미상, 156호와의 공동 사용 문제 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 감정가의 70~80% 수준에서 검토를 시작할 수 있으나, 본 물건의 특수성을 고려할 때 추가적인 현장 실사, 법률 검토, 명도 가능성 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 산정은 추가적인 정보 수집 및 철저한 현장 분석 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.