나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16116 [1] 충청남도 예산군 예산읍 향천리 176-1 충일아파트 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 예산리 소재 "예산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 제7층 제702호로서 (사용승인일: 1994.12.17) - 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감, - 창 호: 새시창호임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 가장형 완경사지로서 현황 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로 및 서측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 - 향천리 176-1번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(2018-01-24), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>임. - 향천리 176-4번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(2018-01-24), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>임. - 향천리 176-5번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(2018-01-24), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16116 (1)

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 향천리 176-1 충일아파트 7층702호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000 원

토지면적: 37.27㎡ (약 11.27평)

토지지분: 37.2747㎡ (약 11.27평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평) (전용면적)

건물지분: 84.9㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 정보:

- 건물 구조: 철근콘크리트조 및 철근콘크리트 벽식조

- 사용승인일: 1994년 12월 17일

- 총 층수: 15층

- 해당 층: 7층

2. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 예산읍 예산리 소재 "예산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 본건 건물 남측으로는 왕복 2차선의 아스팔트포장도로, 서측으로는 폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2011년 4월 13일 접수된 국민은행의 근저당권(을5)이며, 채권액은 16,800,000원입니다. 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 이후 접수된 가압류, 압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 임차인 박요섭은 보증금 0원, 차임 0원이며, 전입일자는 2011년 4월 19일입니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 경매 절차를 통해 권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 충청남도 예산읍 향천리 일대는 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 유사 아파트의 거래 사례를 살펴보면, 27년차(1991년 준공)된 85㎡(약 33평) 면적의 충일아파트가 약 8천만원 수준의 실거래가를 기록한 바 있습니다. 감정가 79,000,000원은 이러한 시세와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에는 예산초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주거지로서 필요한 근린생활시설 또한 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치해 있으며, 기본적인 위생, 급·배수, 난방, 승강기, 소화설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 예산군 내 초등학교를 대상으로 '학교숲' 조성 사업이 진행된 사례가 있어, 교육 환경 개선 노력도 엿볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축년도: 본건 아파트의 사용승인일은 1994년 12월 17일로, 건축된 지 약 32년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획:

* 제2종일반주거지역으로 일반적인 주거지역입니다.

* 향천리 176-4번지 토지는 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 모든 필지에 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 문화재 관련 법규에 따른 건축 행위 제한이 발생할 수 있습니다.

* 향천리 176-5번지는 준보전산지로 지정되어 있어, 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 예산군 전체적으로 폐기물 처리 시설 및 산업단지 조성 관련 논의가 있는 것으로 파악되나, 본건 소재지인 예산읍 향천리와 직접적인 인접성은 낮은 것으로 보입니다. 다만, 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈는 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 임대관계 미상: 현 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 있는지 여부는 미상이므로, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 예산군 예산읍의 주거지역 내에 위치한 아파트로서, 예산초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없다는 장점이 있습니다. 다만, 건물이 노후화되었고 일부 토지이용계획상 제약사항 및 역사문화환경보존지역에 해당한다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 감정가 및 유사 물건의 실거래가를 감안할 때, 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 양호한 입지: 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 지역에 위치합니다.

* 저렴한 감정가: 유사 면적, 유사 연식의 아파트 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 향후 개발 가능성: 노후 아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력을 보유할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원이며, 최근 유사 단지(충일아파트)의 85㎡ 면적이 약 80,241,000원에 거래된 사례가 있습니다. 현재 부동산 시장 상황 및 물건의 가치, 잠재적 리스크 요인(건물 노후화, 토지이용계획 등)을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 7,900만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 입찰가를 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.