나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503859 [1] 대전광역시 중구 석교동 228-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표

건물의 구조

이용상태

설비내역

부합물 및 종물

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 옥탑(계단실 등)은 감정평가 및 매각에 포함
- 제시외 비닐하우스 제외
- 제시외 수목은 인접필지[석교동 368-55(소유자:국)] 지상에 소재하여 감정평가 및 매각에서 제외함
- 목록2 공부상 '전'이나 현황은 '주거용 건부지'로 이용중임
- 목록2,3의 인접필지[석교동 368-55(소유자:국)] 지상에 출입을 위해 설치된 대문은 국유재산 사용허가를 받아 이용중인바, 사용허가 내역이나 사용가능 여부 등 자세한 사항은 재확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503859 (1)

소재지: 대전광역시 중구 석교동 228-6

신주소: 대전광역시 중구 돌다리로38번길 5

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 충OOOOOOOO (충절로신용협동조합으로 추정)

1.2. 면적

토지면적: 209.00㎡ (약 63.22평)

건물면적: 244.73㎡ (약 74.03평)

제시외 건물면적: 11.00㎡ (약 3.33평)

총 건축면적: 123.54㎡

연면적 (총 동 총 면적): 244.73㎡ (약 74.03평)

1.3. 감정가

총 감정가: 380,216,480원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대전광역시 중구 석교동에 위치한 단독주택입니다. 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 점차 노후화된 주택과 신축 빌라 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중으로 대중교통 이용이 가능합니다. 주요 도로와의 접근성이 양호하여 차량을 이용한 이동도 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 공부상 '전'이나 현황 '주거용 건부지'로 이용 중이며, 인접 필지(국유지)를 경유하여 출입하는 대문은 국유재산 사용허가를 통해 이용 중입니다. 사용허가 내역 및 사용 가능 여부에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

관련 법규에 따른 토지이용계획 및 제한사항에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현황상 주거용으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. (본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

3.2. 등기부 요약 (토지)

등기구분: 갑2, 갑3, 갑4 (소유권이전)

접수일자: 2009-07-01 ~ 2024-02-02

권리종류: 소유권이전

권리자: 김재훈, 이옥산, 남미선

등기구분: 을3 (근저당권)

접수일자: 2024-02-27

권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

권리금액: 120,000,000원

말소기준권리

등기구분: 을4 (근저당권)

접수일자: 2025-04-02

권리자: 김귀영

권리금액: 25,000,000원

말소: 말소

등기구분: 갑5 (가압류)

접수일자: 2025-05-23

권리자: 대전신용보증재단

권리금액: 93,333,320원

말소: 말소

등기구분: 갑6 (가압류)

접수일자: 2025-06-02

권리자: 박정애

권리금액: 20,000,000원

말소: 말소

등기구분: 갑7 (가압류)

접수일자: 2025-06-17

권리자: 충무새마을금고

권리금액: 25,284,229원

말소: 말소

등기구분: 갑8 (가압류)

접수일자: 2025-07-15

권리자: 중소기업은행

권리금액: 12,665,409원

말소: 말소

등기구분: 갑9 (가압류)

접수일자: 2025-07-23

권리자: 오케이저축은행

권리금액: 15,592,138원

말소: 말소

등기구분: 갑10 (가압류)

접수일자: 2025-07-30

권리자: 대전원예농업협동조합

권리금액: 20,583,847원

말소: 말소

등기구분: 갑11 (임의경매)

접수일자: 2025-11-20

권리자: 충절로신용협동조합

권리금액: 98,507,580원

말소: 말소

등기구분: 갑12 (강제경매)

접수일자: 2025-12-16

권리자: 오케이저축은행

말소: 말소

등기구분: 갑13 (가압류)

접수일자: 2026-02-12

권리자: 주식회사국민행복기금

권리금액: 1,774,168원

말소: 말소

토지 등기부채권 총액: 334,233,111원

3.3. 등기부 요약 (건물)

건물 등기부 요약은 토지 등기부 요약과 동일한 권리 내역을 따릅니다.

3.4. 말소기준권리

을3 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2024-02-27) 입니다.

3.5. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 원칙적으로 등기부상의 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 이에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 또한, 인접 국유지 상의 대문을 통한 출입은 법정지상권 등과는 다른 별도의 사용허가 권한 문제이므로, 실제 사용 가능 여부는 낙찰 후 재확인 필수입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 석교동 내 주거 중심의 상권을 이루고 있습니다. 최근 2~3년간 다세대 주택의 매매 거래가 있었던 것으로 보아, 지역 내 부동산 시장의 일정 수준의 거래 활동이 있음을 시사합니다. 다만, 본건은 단독주택으로서 다세대 주택과는 비교 시 신중한 분석이 요구됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 다수의 시내버스 노선 운행으로 대전 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 지역 상가, 소규모 마트, 편의점 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 석교초등학교, 대전중학교, 충남고등학교 등이 인근에 위치하여 통학 가능한 범위에 있습니다. (구체적 통학 거리 및 편의성은 현장 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 접근로 문제: 인접 국유지상의 대문을 통한 진입 방식은 재산권 행사 및 건물 이용에 있어 심각한 제약이 될 수 있습니다. 국유재산 사용허가의 유지 여부, 갱신 가능성, 비용 등에 대한 면밀한 확인이 선행되어야 하며, 최악의 경우 주 진입로 확보에 막대한 비용이나 시간적 소모가 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황이 '주거용 건부지'로 이용 중인 점은 향후 토지 이용에 있어 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 중복 사건: '중복사건' 표기는 경매 절차 상 복잡성이나 추가적인 권리 관계의 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

* 다수 채권: 다수의 가압류 및 강제경매 신청이 존재하여 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 제시외 건물/수목: 제시외 비닐하우스 및 인접 토지 상 수목은 매각에서 제외되었으므로, 이에 대한 별도의 권리 주장이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 석교동에 위치한 단독주택으로, 상당한 면적의 토지를 포함하고 있습니다. 감정가는 3억 8천만원대이나, 가장 큰 리스크는 인접 국유지상의 대문을 통해 접근이 이루어지는 구조이며, 이는 낙찰 후 건물 이용의 안정성을 크게 저해할 수 있는 요인입니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이, 다수의 채권 설정 등은 추가적인 확인과 주의를 요합니다. 이러한 제약 사항들을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수가 가능할 수 있으나, 잠재적 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 가치: 209㎡의 넓은 토지 면적은 단독주택으로서의 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

* 감정가 대비 저가 매수 가능성: 심각한 접근성 리스크로 인해, 감정가 이하 또는 총 채권액 수준에서의 매수가 기대될 수 있습니다.

* 주거용 부동산: 단독주택은 아파트와 달리 개인의 독립적인 생활 공간 확보에 용이하며, 특정 수요층에게 선호될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 380,216,480원에서 제시된 총 채권액 334,233,111원을 고려하고, 무엇보다도 심각한 접근성 리스크(국유지 상 대문 이용)와 기타 잠재적 리스크를 반영하여 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 300,000,000원

위 예상 입찰가는 위에서 언급된 각종 리스크 요인, 특히 접근로 문제로 인한 향후 사용 및 가치 하락 가능성을 보수적으로 반영한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 권리 관계 및 이용 가능성을 파악한 후, 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.