나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101600 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 945-25 청명에이스 씨동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 제씨동 제2층 제202호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 3미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 945-25, 945-24 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양과학대.안양과학대유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양서초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 5. 26.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101600 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 945-25, 청명에이스 씨동 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 36.18㎡ (약 10.95평)

* 건물면적: 48.92㎡ (약 14.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 건축년도: 2017년 (사용승인 2018.10.19)

* 토지 지분: 36.18㎡ (약 10.95평)

* 건물 지분: 48.92㎡ (약 14.80평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양공업고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안양공업고등학교, 안양과학대, 안양서초등학교 인근), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 3미터의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 건물 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 강제경매로 진행 중입니다.

* 등기부등본 상 소유권 외 다수의 압류 및 가압류, 권리 이전 내역이 확인되나, 말소기준권리(갑4: 남인천세무서장 압류) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 주요 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박진아): 보증금 258,000,000원, 전입 2020.01.17, 확정 2019.11.25. 대항력 없음.

* 주의사항으로, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 5. 26.자)가 제출되어 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 이두석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.12.23. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* "안양공업고등학교" 인근에 위치하며, 지역 상권은 주거지 중심의 상업 기능이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건축물대장 상 본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 C동 2층 202호이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 건물 내에는 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리하며, 주거지로서의 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 승계 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크는 크게 해소되었습니다. 그러나 관련 서류의 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

* 감정평가서 요약에 따르면 토지이용계획 상 '상대보호구역', '과밀억제권역' 등 다수의 제한사항이 존재하나, 이는 통상적인 도시 지역 내 주거용 건물에 해당되는 사항으로 실질적인 매수 제한이나 개발 행위에 큰 영향을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

* 매각기일 통지, 명도 관련 사항 등은 별도의 통보 없이 진행될 수 있으므로, 입찰 전 관련 절차를 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)에 해당하며 건물 상태 및 편의시설이 양호한 편입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)와의 임차권 관련 특이사항이 있었으나, 매수인이 임차보증금을 인수하지 않도록 관련 확약서가 제출되어 권리관계가 비교적 명확하고 안전한 물건입니다.

* 인근에 주거시설 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 편의성이 있으며, 교통 여건도 무난한 편입니다.

* 부동산 강제경매로 진행되므로, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 현재 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 안양 지역의 주거지로서 기본적인 수요가 있는 지역에 위치하고 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 258,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 시기(2017년 준공)에 거래된 인근 다세대주택의 면적당 매매가는 약 472,000원/㎡ ~ 526,000원/㎡ 수준입니다.

* 건물면적 48.92㎡를 기준으로 시세 범위를 산출하면 약 231,000,000원 ~ 257,350,000원입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 승계 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 리스크가 크게 완화된 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액으로 낙찰이 가능할 것으로 보입니다.

* 잠재적 리스크 완화 및 시장 시세를 고려하여, 예상 입찰가는 245,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.