나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53424 [1] 경기도 하남시 감일동 376-60 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감일동 소재 '하남백제중학교' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 2층 201호로서, 외벽 : 석재붙임 및 징크판넬마감 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 약 3~4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

376-60, 376-61, 376-124 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8. 26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구,아파트,연립,다세대)) 376-76 : 도시지역기타(보차혼용통로), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~ 2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 성남지원 2025타경53424 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 감일동 376-60 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 315,000,000원

* 토지 면적: 38.84㎡ (약 11.75평)

* 건물 면적 (전용): 48.09㎡ (약 14.55평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 하남시 감일동 소재 '하남백제중학교' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호이며, 외벽은 석재붙임 및 징크판넬 마감, 창호는 샷시창호 마감임.

* 건물 이용 상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 4필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 노폭 약 3~4미터 도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. (허가 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

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* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 2019-08-08 (양영준)

* 말소 기준 권리: 근저당 2023-09-20 (오케이저축은행, 1,000,000,000원)

* 후순위 권리: 다수의 가압류 (황동연, 중소기업은행, 국민은행, 서울보증보험주식회사), 압류 (송파세무서장, 하남시, 송파구) 등이 존재하나, 모두 말소될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 주택임차권 2025-05-12 (김대호, 200,000,000원). 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-28

* 확정일자: 2023-04-12

* 대항력: 있음 (인수 조건)

* 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 2억 원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

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* 본건은 주거 지역에 속해 있으며, 인근에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있음. 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소비를 위한 소규모 상업 시설 위주임.

1.4. 생활정보

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* 교육 시설: '하남백제중학교'가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수: 김 임차인의 보증금 2억 원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 존재함.

* 토지거래 허가 구역: 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 관할청의 허가를 받아야 하므로, 관련 절차 확인 필요.

* 건물 노후도: 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 최근 신축된 인근 연립/빌라 대비 연식이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 경기도 하남시 감일동 소재 다세대주택으로, 학교 인근에 위치하여 주거 가치가 있음.

* 가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 2억 원의 인수 가능성이며, 이에 대한 철저한 검토 및 예상 비용 산정이 필수적임.

* 다수의 채권이 설정되었으나 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보임.

* 토지거래 허가 구역 지정으로 인한 거래 절차 상 유의가 필요함.

1.7. 투자 포인트

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* 신축급 다세대주택으로, 향후 하남시 지역 개발에 따른 시세 상승 기대가 가능함.

* 학교 인접 입지는 학군 수요층에게 매력적일 수 있음.

* 대항력 있는 임차인 인수 비용을 정확히 산출하여, 이를 감안한 총 투자 비용 대비 수익률 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 가능.

1.8. 예상 입찰가

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* 본건 전용면적은 48.09㎡ (약 14.55평)임.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2023년 준공, 아레테하우스(2차))에서 48.53㎡(약 14.7평)가 2025년 11월 465,000,000원에 거래되었음. 이를 기준으로 평당 약 958만원으로 환산할 수 있음.

* 본건(2019년 준공)은 비교 대상 건물(2023년 준공)보다 연식이 있으나, 전용 면적이 유사함. 연식 차이를 감안하더라도 현재 시점(2026년 10월)의 시장 가치는 450,000,000원 ~ 470,000,000원 수준으로 추정됨.

* 인수되는 임차인 보증금: 200,000,000원.

* 따라서, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 함.

* 예상 총 부담액 상한선 (시장 가치 기준): 460,000,000원

* 입찰가 상한선: 460,000,000원 - 200,000,000원 (인수 보증금) = 260,000,000원

* 감정가는 315,000,000원이지만, 최근 시장 거래가 및 인수 보증금 부담을 고려하여 입찰가 산정 필요.

* 현 시세 및 인수 보증금 부담을 고려한 합리적인 예상 입찰가는 260,000,000원 이내로 판단됨.

* 제시 제안 입찰가: 255,000,000원

* (입찰가 255,000,000원 + 인수 보증금 200,000,000원 = 총 455,000,000원으로, 시장 가치 추정액 460,000,000원 대비 합리적인 수준임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.