나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42952 [1] 경기도 평택시 동삭동 941 더샵지제역센트럴파크3블럭 305동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "동삭 초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 공장 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 일반대중교통 이용편은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 27층 아파트 내 9층 903호로서(사용승인일:2021.7.12.) 외 벽:몰탈위 페인트칠 등 마감. 내 부:벽지 및 일부 타일 마감 등. 창 호:알루미늄새시창으로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

아파트(방3, 드레스품, 알파룸, 화장실2, 거실, 식당, 발코니 등)로 이용중임. (내부구조도 참조;건축물현황도 기준)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보설비, 소화전설비, 지역난방에 의한 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 부정형의 토지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로가 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.(기준시점 현재 토지이용계획확인서 미발급 상태임)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 -. ②기 타 현장조사시 이해관계인 부재(무응답) 및 폐문으로 인하여 내부 확인을 못하였으나, 집합 건축물대장 현황도면 및 인근 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

대지권 미등기이며, 평가가격에는 대지권 가격이 포함되었으나 대지권 유무는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42952 (1)

소재지: 경기도 평택시 동삭동 941 더샵지제역센트럴파크3블럭 305동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 440,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 83.71㎡ (약 25.34평)

건물지분: 83.7111㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

* 건물명: 더샵지제역센트럴파크3BL

* 동/호수: 305동 9층 903호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021년 7월 12일 (신축)

* 총 층수: 27층 중 9층

* 전용면적: 83.71㎡ (약 25.34평)

* 추정 분양면적: 약 110.42㎡ (약 33.40평) (건축물 표제부 연면적 / 해당 동 거주 세대수로 산출한 추정치)

* 주차: 단지 내 총 1611대 주차 가능

2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 동삭동 소재 "동삭 초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 공장 등으로 이루어진 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 일반 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. SRT 평택지제역이 인근에 위치하고 있습니다.

* 단지 특성: '더샵지제역센트럴파크3BL'은 2021년 준공된 신축 대단지 아파트입니다.

* 주변 시설: 단지 인근에는 동삭 초등학교가 있으며, 모산골평화공원 등이 조성되어 있습니다. 또한, 삼성전자 평택캠퍼스, 평택프리미엄아울렛 등 산업단지 및 편의시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 혐오 시설: 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 보도에 따르면 단지 북측에 위치한 산업단지나 남북대로변 인접 동의 경우 소음 및 분진 노출 가능성이 언급된 바 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 9일 접수된 근저당권 (주식회사 대구은행) 입니다.

* 등기부채권 총액: 558,443,615원

* 등기사항 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (김정길)

* 근저당권 (주식회사 대구은행) - 말소기준권리

* 근저당권 (한국투자캐피탈주식회사) - 말소 예정

* 가압류 (신한카드) - 말소 예정

* 가압류 (키움예스저축은행) - 말소 예정

* 가압류 (에스비아이저축은행) - 말소 예정

* 임의경매 개시결정 (주식회사 아이엠뱅크) - 말소 예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 토지 이용 현황: 해당 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 양호한 지역입니다.

* 상업 시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트(이마트) 및 기타 상업 시설은 차량 이동이 필요합니다.

* 직주근접: 삼성전자 평택캠퍼스 등 주요 산업단지가 인접해 있어 직주근접성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 교통: SRT 평택지제역이 인근에 위치하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 교육: 도보 거리에 동삭 초등학교가 위치하며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 이마트 등 대형 편의 시설 접근성도 좋습니다.

* 녹지공간: 모산골평화공원 등 주변 녹지 공간이 잘 갖추어져 있습니다.

* 난방: 지역난방 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 건물은 등기되어 있으나, 해당 건물이 위치한 토지에 대한 대지권이 아직 등기되지 않은 상태입니다. 평가가격에는 대지권 가격이 포함되었으나, 실제 대지권 유무 및 취득 가능성이 불분명합니다.

* 관련 보도에 따르면, '더샵 지제역 센트럴파크 3차' 단지는 입주 후에도 10년째 대지권 등기가 해결되지 않고 있으며, 이로 인해 대출 제한, 거래 위축 등의 재산권 피해가 발생하고 있다는 주장이 있습니다.

* 대지권 미등기 상태의 경우, 낙찰받더라도 대지 사용권 확보를 위해 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있으며, 경우에 따라서는 미납된 분양 대금 납부 등 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 실제 거주 시 수리 및 유지보수 비용에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 토지이용계획확인서 미발급: 해당 토지는 제2종일반주거지역으로 확인되나, 기준 시점 현재 토지이용계획확인서가 발급되지 않은 상태입니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 아파트로, 비교적 깨끗한 권리 관계와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 동삭 초등학교 인접, 교통 편의성, 주변 녹지 공간 등 생활 환경 측면에서도 장점을 가지고 있습니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이는 물건의 가치를 크게 훼손할 수 있으며, 낙찰 이후에도 추가적인 비용 발생 및 법적 분쟁 가능성이 존재합니다. 특히, 유사한 문제로 인해 입주민들이 장기간 고통받고 있다는 보도가 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 본 물건에 입찰하고자 하는 경우, 대지권 미등기 문제에 대한 법률 전문가의 정밀한 검토와 함께, 내부 상태 확인 불가로 인한 잠재적 수리 비용까지 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2021년 준공)

* 넓은 전용면적 (83.71㎡ / 약 25.34평)

* 안정적인 주거 지역 내 위치 (아파트 단지, 근린 생활시설)

* 말소 예정 권리 다수, 권리 분석상 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 440,000,000원입니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 하자 및 '내부 확인 불가'라는 불확실성으로 인해, 보수적인 접근이 반드시 필요합니다. 대지권 문제 해결을 위한 추가 비용, 잠재적 수리 비용, 그리고 해당 아파트 단지의 대지권 미등기 장기화 문제 등을 면밀히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 시세 정보 및 유사 물건 낙찰가 분석이 필요하며, 이러한 불확실성을 감안하여 감정가 대비 상당 부분 할인된 금액으로 접근하는 것을 고려해야 할 것입니다.

(참고: 최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 단지 전용 74㎡가 3.7억원, 전용 84㎡가 4.8억원 ~ 7.1억원 수준에서 거래된 이력이 있습니다. 하지만 이는 대지권 문제가 해결되었거나 고려되지 않은 일반적인 거래가이므로, 본 건의 입찰가 산정에는 직접적인 비교가 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.