나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58981 [1] 경기도 화성시 영천동 823-6 금강펜테리움아이엑스타워 에이동 25층에이2531호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집된 화성동탄2지구로서 주위 환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 원활하고, 남동측 근거리에 "동탄역"이 위치하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층 건물 내 25층 에이2531호로서, 외벽 : 강화유리 마감 등 창호 : 페어그라스창입니다.

이용상태

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화설비, 시스템냉난방설비, 주차장 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 지식산업센터 및 지원시설 내 포장도로를 통해 동측의 외부공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다. -본건은 토지대장 대지권등록부 및 등기사항전부증명서에 대지권이 등재되어 있지 않습니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 화성시 동탄구부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.6.25.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58981 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 823-6 금강펜테리움아이엑스타워 에이동 25층 에이2531호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 51763.90㎡ (약 15,658.77평)

* 토지 지분: 0㎡

* 건물면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

* 건물 지분: 35㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 대지권미등기

* 주의사항: 대지권 미등기이나, 화성시 동탄구로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음 (2026.6.25.자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집된 화성동탄2지구로서 주위 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 원활하고, 남동측 근거리에 "동탄역"이 위치하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 없음. (물건 명세서상 '지상권개요:' 표기만 있음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 정보 없음)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 심사랑 (2021-08-27), 이경일 (2023-02-15, 매매)

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2023-02-15)

* 이후 등기 사항: 주식회사인텔리빅스 근저당, 성동세무서장 압류, 삼성카드/롯데카드/서울보증보험주식회사/국민은행/토스뱅크주식회사 가압류, 송준규 근저당, 에프에스제이2509유동화전문유한회사 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 해당 권리들은 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,050,357,471원

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집된 화성동탄2지구에 위치하여 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

* 이용 현황: 본건은 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 남동측 근거리에 "동탄역"이 위치하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주위 환경에 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: "치동중학교"가 북서측 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 소유권 행사 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다. 다만, 화성시로부터 취득세(등록면허세) 납부 사실이 확인되어 법적 절차상 문제가 해결될 여지가 있으나, 등기부등본상 대지권 미등기 상태이므로 추가 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 자산유동화전문회사(SPC)가 채권을 인수한 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 20억 원 이상으로 매우 높아, 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 택지개발지구, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 특정 용도) 등 일부 개발 및 거래 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동, 화성동탄2지구 내에 위치한 지식산업센터입니다. "동탄역"이 근거리에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있으며, 주변으로 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집되어 있어 입지 조건은 양호합니다. 본건은 35.00㎡(약 10.59평)의 소형 지식산업센터로, 개인 사업장 또는 소규모 법인의 사무 공간으로 활용 가치가 있습니다.

가장 주목할 점은 '대지권 미등기' 상태이나, 취득세(등록면허세) 납부 사실이 확인되어 관련 리스크가 일부 해소될 수 있다는 점입니다. 그러나 등기상 대지권 미등기인 점은 명확한 소유권 행사 및 처분을 위해 추가적인 확인 및 법적 검토가 반드시 필요합니다.

다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 모두 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 채권 총액이 매우 높고 유동화 물건이라는 점은 경매 진행 과정 및 낙찰 후 인수 부담을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄역 역세권 지식산업센터: 향후 지역 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 소형 면적: 투자 진입 장벽이 낮고, 임대 수요 확보가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 취득세 납부 확인: 대지권 미등기 리스크 완화 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 본건과 유사한 조건의 지식산업센터 시세 및 최근 실거래가 분석

* 주변 상권 및 임대 수요 분석

* 명도 난이도 및 소요 예상 비용 산정

* 향후 지역 개발 계획 및 시장 전망 종합 고려

* 경쟁 물건 및 기타 경매 시장 상황 분석

상기 조사를 바탕으로 감정가 171,000,000원을 기준으로 보수적인 접근과 본건의 특수성을 충분히 감안한 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.