나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64829 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-2 삼성캐슬 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 임야, 공업용 건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하나 배차간격 노선의 다양성 등을 고려할 때 대중교통 편익은 다소 열악합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서, 외벽: 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

내유동 591-2: 계획관리지역, 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 내유동 591-7: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및물건현황

경기도 고양시 덕양구 내유동 591-2 삼성캐슬 104동 3층302호에 소재하는 다세대주택입니다.

1.2. 감정가및면적

감정가는 103,000,000원입니다.

토지면적은 48.42㎡(약 14.66평)이며, 건물면적은 39.67㎡(약 12.00평)입니다.

1.3. 경매기본정보

사건번호는 고양지원 2025타경64829 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북측에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 임야, 공업용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입은 가능합니다. 인근에 마을버스 정류장이 있으나, 배차 간격 및 노선 다양성을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 다소 열악한 편입니다.

2.3. 인접도로상태

본건 토지는 북동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2013.08.01) 및 소유권이전(2013.10.18) 내역이 있습니다.

후순위 권리로는 주택임차권(김건준)이 2023.05.10에 등기되었으나 말소 예정이며, 가압류(현대캐피탈)가 2023.02.16 접수되어 말소 예정입니다.

강제경매 개시결정은 주택도시보증공사에 의해 2025.11.21에 등기되었으며 말소 예정입니다.

말소기준권리는 현대캐피탈의 가압류(2023.02.16 접수)입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-19

확정일자: 2021-02-25

배당신고일자: 2023-05-10

대항력: 없음

비고: 등기부상 임차권이 말소 처리되었습니다.

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-08-28

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2026-02-23

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는권리

본건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.4. 말소되는권리

매각으로 인해 주택임차권(김건준), 가압류(현대캐피탈), 강제경매(주택도시보증공사) 등 후순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 주변시세분석

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 18일에 거래된 587-16번지 호반캐슬 110동/111동 53.47㎡(약 16평)가 1억 3,700만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 6월 16일에 거래된 589-14번지 위너스빌 103동/104동 45.37㎡(약 13.7평)는 1억 1,000만원에 거래되었습니다.

본건(삼성캐슬 104동 302호)은 39.67㎡(약 12평)이며, 감정가는 1억 300만원입니다.

본건의 감정가는 면적, 준공연도(2013년) 및 주변 시세(45.37㎡ 약 13.7평이 1억 1,000만원)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물구조및이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 타일 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

4.3. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 임차인관련위험

주택도시보증공사(HUG)에서 2026년 5월 21일 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인은 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 인수할 의무가 없습니다. [cite:USER_PROVIDED_DATA]

임차인 김 님은 대항력이 없으며 등기부상 임차권도 말소되었고, 임차인 정 님 역시 대항력이 없는 것으로 확인되어 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다. [cite:USER_PROVIDED_DATA]

5.2. 기타위험요소

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 향후 매수인의 토지 이용 계획에 따라 확인이 필요할 수 있습니다. [cite:USER_PROVIDED_DATA]

주변에 공업용 건물이 혼재되어 있어, 주거 쾌적성에 민감한 입찰자에게는 고려사항이 될 수 있습니다. [cite:USER_PROVIDED_DATA]

현재 제공된 정보상으로는 명확한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

6. 종합의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 300만원에 경매 진행 중입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 이는 입찰자가 안심하고 참여할 수 있는 강력한 요인입니다. 감정가는 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 대중교통 편익이 다소 열악하고 주변에 공업용 건물이 혼재되어 있다는 점은 향후 주거 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 투자포인트

* HUG의 보증금 반환채무 인수 포기로 인한 위험 부담이 거의 없습니다.

* 합리적인 감정가와 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 가능성이 있습니다.

* 향후 지역 개발 잠재력에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상입찰가

본 건의 감정가는 103,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가(약 1억 1,000만원) 및 본건의 명확한 권리 관계, 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 105,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.