나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53826 [1] 경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "소래초교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 중 제12층 제1204호로서, (사용승인:2019.03.12) 외벽: 돌붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 임.

이용상태

아파트(방, 거실, 주방/식당, W/C, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 최민구)로부터 2026.5.12.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경53826 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 12층1204호이며, 용도는 아파트로 확인됩니다.

본 물건의 감정가는 256,000,000원입니다.

토지 면적은 11.05㎡ (약 3.34평)이며, 건물 면적은 49.63㎡ (약 15.01평)으로, 이는 전용 면적 기준입니다. 토지 및 건물 지분 모두 동일 면적입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 13층 중 12층에 위치한 1204호이며, 사용승인일은 2019년 03월 12일입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건은 2019년 3월 26일 김석진에게 소유권 이전되었으며, 이후 여러 권리 변동을 거쳐 현재 주택도시보증공사에 의해 강제 경매가 신청되었습니다 (접수일자 2025.11.24, 갑11).

2. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 신천동에 위치하며, 주변에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

인근에 소래초등학교가 소재하여 교육 환경이 우수하며, 차량으로의 출입이 용이하고 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단지 주변으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

반경 내에 소래초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이한 환경을 갖추고 있습니다.

주변 교통 상황은 양호하며, 대중교통 이용객을 위한 버스 정류장이 인근에 소재하고 있습니다.

검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업시설이 적절히 혼재된 지역입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매 절차를 통해 매각되며, 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 오정자의 근저당권 (을1)입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 매각되는 모든 권리(갑구, 을구의 등기사항)는 말소될 예정입니다.

다만, 등기부채권 총액은 1,675,000,000원으로 다소 높은 편입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 최민구 승계인)

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-12

확정일자: 2020-03-04

배당신고일자: 2022-04-26

대항력: 없음

비고: 본 건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(양도 전 임차권자 최민구)가 2026년 5월 12일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서를 제출했다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 승계할 필요가 없음을 의미하며, 명도 부담이 크게 줄어드는 요소입니다.

* 임차인: 홍성만

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-15

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 시흥시 신천동 일대는 신천역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하여, 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집한 지역 특성상 주거 배후 수요가 풍부하며, 이에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다. 1층 일부 상가 시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성이 좋습니다.

* 교육: 단지 인근 소래초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 일상생활이 편리합니다.

* 주거 환경: 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 정돈된 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 비록 주택도시보증공사(전 최민구)로부터 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기에 대한 확약서가 제출되었으나, 법적인 효력 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 면밀히 검토해야 합니다. 하지만 제출된 확약서의 내용이 명확하여, 실제 낙찰자가 부담해야 할 임차인 관련 리스크는 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

또한, 건물의 전유 부분 면적 외에 건물이 속한 토지의 전체 면적 및 다른 구분소유자들과의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. (본건은 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하는 아파트로서, 양호한 입지 조건과 교통, 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 무엇보다도 주택도시보증공사(전 임차권자 최민구)가 제출한 대항력 포기 확약서는 낙찰자의 명도 부담을 최소화하는 매우 긍정적인 요소입니다. 이는 권리 분석상 매우 유리하게 작용하여, 잠재적 위험을 크게 줄여주는 요인으로 작용할 것입니다. 따라서 안정적인 투자 물건으로 고려해 볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 강력한 임차인 대항력 포기: 주택도시보증공사 명의의 확약서로 인해 명도 부담이 현저히 낮습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태 양호 및 유지보수 비용 절감 기대.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 256,000,000원을 기준으로, 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점과 임차인 관련 리스크가 매우 낮다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 100% ~ 120% 범위에서 결정되는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 임차인 리스크가 없는 점을 감안하여 감정가 대비 100% ~ 115% 수준인 256,000,000원 ~ 294,400,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

추후 시세 조사 및 주변 매물 현황 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.