나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35019 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 70-4 해들목휴먼빌리지 102동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽: 치장벽돌 붙임 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 접한 폭 약 3미터 내외의 진입로를 통해 인접 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임. 2) 기호 2 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35019 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 70-4 해들목휴먼빌리지 102동 5층503호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 가치

감정가: 198,000,000원

토지면적: 36.67㎡ (약 11.09평)

건물면적: 45.96㎡ (약 13.89평)

1.4. 특이사항

* 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 대항력있는임차인 (주택도시보증공사(배인화) 관련)

* HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치하며, "역곡역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본 물건까지 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 4월 20일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 이 권리보다 선순위 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-05-22

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(배인화)

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-01-05, 확정일자: 2020-12-07

배당신고일자: 2023-02-02

비고: 대항력 없음

주택임차권등기(을구 7번)가 있으나, 말소예정이며 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 HUG 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출되었으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 부분이 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부등본상 다수의 압류 및 가압류 내역이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 역곡역 인근으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 주택 및 상가 시설이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 역곡역을 중심으로 한 상업 지구 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 및 기반 시설

도보 거리 내 버스정류장이 위치하며, 지하철 1호선 역곡역 이용이 가능하여 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 건물 내 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 현재 시점(2026년 7월 7일)에서는 허가 기간이 유효하므로, 취득 시 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

주택도시보증공사(HUG) 임차인 관련하여 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 부분이 있어, 말소 처리 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 만약 인수해야 할 보증금이 발생할 경우, 추가적인 금전 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 입찰가 변동 가능성

최근 매매 사례의 가격 편차가 큰 편이며, 감정가 대비 낙찰가 추이를 신중하게 분석할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역곡역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 임차인 관련 권리관계의 잠재적 불확실성은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 위험 요소를 감안하더라도, 적정 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지: 역곡역 접근성이 좋음

* 다세대주택: 주거용 부동산으로서의 일반적인 수요 확보 가능

* HUG 관련 보증금 인수 부담 없음 예상: '인수 보증금 합계 0원' 명시

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(45.33㎡)의 거래 가격이 14,400만원(318만원/㎡)에 있었으며, 감정가는 198,000,000원입니다. 본건 건물의 면적(45.96㎡)을 고려할 때, 거래 사례의 가격 편차 및 토지거래허가구역 지정, HUG 임차인 관련 잠재적 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 리스크와 시장 상황을 감안하여 예상 입찰가를 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 고려해볼 수 있으며, 보수적인 접근으로 160,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.