나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42999 [1] 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리역' 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단 지, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통편의 이 용은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 12층건 내 8층 802호,805호,1203호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트,도시형생활주택(원룸형))으로(후면 '건축물대장' 참조) 사용중 인 것으 로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러설비에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 녹폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호 구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무 위탁 2016.9.9), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-10 58호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42999 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 8층802호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 176,000,000원

토지면적: 8.35㎡ (약 2.53평)

토지지분: 8.35㎡ (약 2.53평)

건물면적: 38.63㎡ (약 11.69평) - 전용면적 기준

건물지분: 38.627㎡ (약 11.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 12층건 내 8층 802호

준공일: 2018년 11월 (사용승인일 2018.11.15)

외벽: 몰탈위 페인팅 및 판넬붙임 마감 등

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시창호

설비: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(서정리역)이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 장용기 명의의 근저당권(접수일자 2023-06-14, 금60,000,000원)입니다.

접수일자 2019-02-25의 신탁등기말소(갑2), 2025-01-07 가압류(기술보증기금, 금300,050,000원, 갑3), 2025-01-13 가압류(중소기업은행, 금202,406,394원, 갑4), 2025-01-16 가압류(경기신용보증재단, 금27,000,000원, 갑5), 2025-05-16 가압류(국민은행, 금125,542,315원, 갑6), 2025-10-02 가압류(송탄농업협동조합, 금293,977,269원, 갑7), 2025-11-17 임의경매(장용기, 금180,000,000원, 갑9), 2025-11-18 압류(안산세무서장, 갑10) 등 다수의 권리들이 존재하나, 본 경매절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다. (등기부채권 총액: 1,148,975,978원)

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

* 임차인: 이현종

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-07

확정일자: 2023-01-13

배당신고일자: 2025-03-13

대항력: 있음

비고:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 주택임차권(이현종, 임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2023.02.07, 확정일자 2023.01.13)이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 140,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 내 시세 동향

본건이 위치한 서정동 일대는 서정리역을 중심으로 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역입니다. 주변의 최근 매매 사례로 1981년식 연립주택 51.92㎡가 4,300만원, 1995년식 다세대주택 39.06㎡가 6,300만원, 1998년식 다세대주택 59.93㎡가 11,000만원에 거래된 이력이 있습니다. 그러나 본건은 2018년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 유사한 연식 및 유형의 신축 도시형생활주택(원룸형)의 경우, 인근 지역에서 약 200,000,000원 이상의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다. (예: 인근 신축 빌라/도시형생활주택 2억대 거래 사례 존재)

4.2. 매각가치 평가

감정가 176,000,000원은 주변 신축 도시형생활주택의 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 임차보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서정리역 및 주변 상업지역에 위치하여 마트, 병원, 식당, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

본건 인근에 서정리초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.3. 기타

서정리역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 주거 및 상업시설 혼재로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이현종의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 경매 낙찰 대금으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 지역 제한사항

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있으나, 이는 내국인에게는 직접적인 영향이 없습니다. 비행안전제6구역에 포함되나, 본 건물의 고도(44.2m)는 해당 구역의 하한 고도(해발 56m)보다 낮아 실질적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지(서정동 307-8) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 축사 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 평택시의 타 지역에서는 환경 관련 시설이나 산업 시설이 입지해 있는 사례가 있으므로, 입주 전 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서정동, 서정리역 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 비교적 최근 준공된 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있어, 실제 투자 수익률 산정에 신중을 기해야 합니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 낙찰 후 인수되는 보증금을 고려하면 추가적인 협상 여지가 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 서정리역 초역세권으로 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 관리가 용이하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 인근 지역의 유사 신축 도시형생활주택 시세 대비 감정가가 합리적일 가능성이 있습니다.

* 주변 개발 계획 및 향후 서정리역 일대의 발전 가능성을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차보증금 140,000,000원을 제외하고, 순수 물건의 시장가치를 기준으로 산정합니다.

인근 유사 신축 도시형생활주택의 시세가 약 250,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건의 적정 시장가치를 250,000,000원으로 가정할 경우,

예상 입찰가 = (적정 시장가치) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 250,000,000원 - 140,000,000원 = 110,000,000원

따라서, 본 건의 적정 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제시합니다. 단, 실제 경매 참여 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.