나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58833 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 근거리에 지하철역 "신분당선('수원시청역','매교역')" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조지붕 5층 건물(사용승인일 2017.01.23) 내 제2층 제206호로서, -외벽 : 돌붙임 마감 등 -창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택 원룸형'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄하며 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 참고사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

2026. 6. 1. 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경58833 (1) 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58833 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 2층206호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 109,000,000원

토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, "권선초등학교" 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 신분당선 "수원시청역" 및 "매교역"이 소재하고, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 건의 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히 2025년 8월 26일부터 외국인 등 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 거래 시 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 수원지방법원 2022카단504425 (근로복지공단 가압류, 갑5)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이혜경)

* 보증금: 128,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-14

* 확정일자: 2021-12-20

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 대항력: 없음. 2026년 6월 1일, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다.

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 대항력은 포기된 상태)

3.4. 인수 보증금

임차인의 대항력이 포기되었으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 박지수 (2017-02-02)

* 소유권이전: 주진희 (2017-04-14)

* 소유권이전: 황성도 (2022-03-17)

* 근로복지공단 가압류: 2022-08-26 (말소 예정)

* 국민건강보험공단 압류: 2022-10-06 (말소 예정)

* 주식회사 국민행복기금 가압류: 2022-10-13 (말소 예정)

* 이혜경 주택임차권: 2024-01-17 (보증금 128,000,000원, 말소 예정)

* 서민금융진흥원 가압류: 2024-02-02 (말소 예정)

* 주택도시보증공사 강제경매: 2025-11-14 (128,000,000원, 말소 예정)

3.6. 총 등기부채권액: 170,340,367원

4. 상권분석

4.1. 건물 상태 및 용도

본 건은 2017년 1월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 206호에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샤시로 되어 있으며, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 도시가스 설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 환경

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

"권선초등학교"가 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 공원이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의를 제공합니다. 또한, 신분당선 역세권에 위치하여 대중교통 이용 및 지역 내 이동이 편리합니다.

5.2. 건축 정보

* 건축년도: 2017년

* 층수: 2층 (총 5층 건물)

* 전용면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 복잡성

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 임차인(이혜경)의 보증금 128,000,000원에 대해 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 시사하나, HUG가 임차인의 보증금을 대위변제하고 경매를 신청했을 가능성이 높으므로, 권리 관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 물건은 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항을 가지고 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정으로 인해 향후 매각 시 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 관계

제공된 정보에 따르면 임대 관계가 미상으로 되어 있습니다. 비록 임차인의 대항력은 포기되었지만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 채권 총액

등기부상 총 채권액은 170,340,367원으로, 감정가 109,000,000원을 초과합니다. 이는 경매가 중단될 가능성은 낮으나, 투자 시 채권 총액을 고려한 경쟁률 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

수원시 권선구에 위치한 본 경매 물건은 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 가장 주목할 만한 점은 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자의 명도 부담이 현저히 줄어든다는 것입니다. HUG가 채권자이자 임차 보증금 관련 주체로 등장하는 복잡한 권리 관계는 추가적인 확인이 필요하지만, 대항력 소멸로 인해 명도 리스크는 낮다고 판단됩니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 명도 리스크 최소화.

* 신분당선 역세권 인근 지역으로, 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구의 꾸준한 수요 예상.

* 주변 시세 대비 감정가가 경쟁력 있을 경우 투자 기회 확보 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

109,000,000원

9.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 3월 거래: 50.98㎡ (약 15.4평) → 197,000,000원 (면적당 약 5.08백만원/평)

* 2026년 7월 거래: 40.82㎡ (약 12.3평) → 218,000,000원 (면적당 약 5.34백만원/평)

* 2026년 7월 거래: 75.82㎡ (약 22.9평) → 350,000,000원 (면적당 약 5.28백만원/평)

본 물건의 전용 면적은 21.45㎡ (약 6.49평)으로, 제공된 사례 중 가장 작은 면적(40.82㎡)보다 작습니다. 면적당 단가로 환산 시, 최근 매매 사례의 면적당 단가는 약 5.08백만원 ~ 5.34백만원/평 수준입니다. 본 물건의 감정가는 면적당 약 5.08백만원/평 (109,000,000원 / 21.45㎡ * 3.3058 / 3.3058)으로, 최근 매매 사례의 단가와 유사한 수준입니다.

9.3. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (대항력 포기로 인해 인수되는 보증금 없음)

* 예상 시세: 최근 매매 사례의 면적당 단가(약 5.08~5.34백만원/평)를 적용하면, 본 물건(21.45㎡)의 적정 시세는 약 109,000,000원 ~ 114,500,000원 범위로 추정됩니다.

* 권리 분석상 HUG 관련 복잡성 및 토지 이용 제한 사항 등을 고려할 때, 감정가(109,000,000원) 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

* 현 시세 기준, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 권선초등학교 인근 지역은 일반적으로 그러한 시설로부터 보호받는 구역입니다.

9.4. 소유권 이전 및 명도 가능성

본 물건은 현재 소유권이 황성도 씨에게 있으며, HUG의 강제경매로 인해 매각될 예정입니다. 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되었으므로, 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

9.5. 추가 고려 사항

* HUG가 신청한 경매임을 감안하여, HUG의 실제 채권 규모 및 임차인과의 관계를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획상의 제한 사항, 특히 토지거래계약 허가구역 지정에 따른 제약을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.