나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1942 [1] 경기도 화성시 영천동 846-2 에스에이치스퀘어투 5층520호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 영천동 소재 '기흥동탄IC' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 07월 05일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상10층 건물 내 제5층 제520호로서, 외벽: 석재붙임 및 알루미늄 복합판넬, 페어글라스 마감 등, 내벽: 몰탈 및 석고보드 위 페인트 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 50m 내외, 북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-121)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 화성시 영천동 846-2 에스에이치스퀘어투 5층 520호에 위치하고 있으며, 지식산업센터로 이용 중에 있습니다. 본 물건의 감정가는 139,000,000원입니다. 토지 면적은 14.33㎡ (약 4.33평)이며, 건물 면적은 39.00㎡ (약 11.80평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1. 2 건물 정보

건축물은 2019년 07월 05일에 사용 승인을 득한 철근콘크리트 구조 평슬래브 지붕의 지하 2층, 지상 10층 건물 내 제5층 제520호입니다. 외벽은 석재붙임 및 알루미늄 복합판넬, 페어글라스 마감이며, 내벽은 몰탈 및 석고보드 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

2. 입지조건

2. 1 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 영천동에 소재하며, '기흥동탄IC' 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

2. 2 교통 및 도로 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건은 남동측으로 노폭 약 50m, 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3. 1 임차인 현황

- 임차인: 윤 , 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-11-11, 대항력 없음.

- 임차인: 주식회사제이와이에디션(윤 ), 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-12-17, 대항력 없음.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3. 2 등기부 권리 사항

- 소유권이전1번신탁등기말소 (박성균)

- 근저당권 (국민은행, 112,800,000원) - 말소기준권리

- 임의경매 (국민은행, 93,593,630원) - 말소

등기부채권 총액은 112,800,000원입니다.

3. 3 총 인수 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권 및 개발 현황

4. 1 지역 특성

본 물건이 위치한 화성시 영천동 일대는 도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 광로, 대로, 중로 등 다양한 폭의 도로와 접해 있으며, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있어 활발한 개발 및 산업 활동이 예상되는 지역입니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 허가 대상자 및 용도에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

4. 2 상권 분석

주변에 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 복합 용도 지역으로, 다양한 사업체 및 주거 인구가 공존합니다. 최근 동탄2신도시 지식산업센터는 임대수익률이 15~20% 이상으로 언급되고 있으나, 공급 과잉에 따른 공실 문제도 제기되고 있어 시장 동향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활 및 편의시설

5. 1 주변 편의시설

본 물건이 속한 지역은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 복합 상권으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 2 혐오시설 유무

주변에 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 화성시 전반적으로 쓰레기 소각장 등 환경 관련 시설에 대한 주민 민원이 일부 존재하나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'에 대한 구체적인 내용이 없어 추후 인수 부담이 될 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 2 시장 변동성

동탄 지역 지식산업센터는 공급 과잉 및 미분양 우려가 제기되는 상황입니다. 이는 임대 수익률 변동 및 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7. 1 입지 및 개발 잠재력

동탄2지구라는 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다. '기흥동탄IC' 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

7. 2 신축 건물

2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 화성시 동탄2지구의 활발한 개발 지역에 위치한 지식산업센터입니다. 교통 접근성이 양호하고 신축 건물이라는 장점이 있으나, 지식산업센터 시장의 공급 과잉 우려 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 임차인들의 대항력은 없는 것으로 파악되었으나, 실제 점유 및 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에 포함된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 시장 가치 평가 및 수익률 분석을 위해서는 주변 시세, 최근 거래 사례, 임대 수요 분석 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 감정가 139,000,000원을 기준으로 현장 조사 및 제반 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.