나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514100 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 457-4 엔에스파크 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 제일로9번길에 위치하며, 주위는 재래시장, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2014년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 중 11층 1106호로서, 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감 창호: PVC샷시 창호임. (사용승인일:2014-05-21)

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지시설, 카리프트, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 북서측 및 남동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1, 2, 3 공히) 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천지방법원 2025타경514100 (1) 사건으로 인천광역시 미추홀구 도화동 457-4 엔에스파크 11층 1106호에 소재한 오피스텔입니다. 2014년 5월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 11층에 위치하고 있으며, 건물면적은 79.19㎡ (약 23.96평)입니다. 토지면적은 13.85㎡ (약 4.19평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 오OOOOOO입니다. 감정평가액은 234,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 제일로9번길에 위치하며, 주변에는 재래시장, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측, 북서측, 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 과거 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)이 2026년 8월 25일 만료되어 현재는 해당 구역이 아닙니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 인천지방법원의 부동산임의경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 13일 접수된 오케이저축은행의 근저당권(채권금액 129,600,000원)이며, 이와 동일한 날짜에 접수된 오케이저축은행의 임의경매개시결정(2025타경514100)이 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 대부분의 권리(소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 관련 내용이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 따라서 임대차 관계를 파악하지 못하고 입찰할 경우, 보증금 금액을 알 수 없더라도 예상치 못한 명도 비용 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 재래시장과 다양한 주거 및 근린생활시설이 혼합된 구역입니다. 오피스텔로서 업무시설 및 주거용으로 복합적인 용도가 가능한 지역으로 보입니다. 주변에 다양한 상업시설이 존재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 '오피스텔'로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지시설, 카리프트, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있습니다. 2014년 5월 사용승인된 건물로, 연식은 약 12년입니다. 주변에 재래시장 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 계약 내용에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 또한, 최근 뉴스 검색 결과, 인천 도화동 지역 인근에서 데이터센터 건립에 반대하는 주민들의 목소리가 있는 것으로 나타나, 해당 사업의 진행 여부나 규모에 따라 지역 환경에 미칠 영향을 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 도화동에 위치한 엔에스파크 오피스텔 경매 물건으로, 2014년식의 비교적 현대적인 건물입니다. 입지 조건은 주변 상권 및 교통 편의성을 갖추고 있으나, 주거 환경과 관련하여 데이터센터 건립 이슈가 잠재적 리스크로 존재합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 미상인 임대차 관계는 주의 깊은 확인이 요구됩니다. 감정가는 2억 3천4백만원이나, 최근 실거래가 정보 등을 고려할 때 시세 대비 적정성을 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 도화동 지역의 오피스텔로서 주거 및 업무 복합 용도로 활용 가능합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 확보되어 있습니다.

* 2014년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

* 인천지방법원 경매 물건으로, 권리 분석상 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(79.19㎡) 대비 작은 평형대의 오피스텔 거래가 2026년 3월 12층 15,500만원, 2025년 3월 15층 15,000만원, 2025년 2월 4층 14,500만원 선에서 이루어진 것으로 확인됩니다. 가장 높은 가격대의 매매가를 기준으로 면적을 환산하면, 79.19㎡ 기준으로 약 2억 1천만원 내외의 시세로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 본건의 경우 임대차 관계가 미상이라는 리스크 요인이 존재하며, 이는 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. 또한, 최근 실거래가와 감정가 사이에 일부 차이가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 79% 수준인 185,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시세 및 리스크 요인을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다. (입찰가는 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁자 분석 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 시에는 전문가와 상의하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.