나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4881 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '지하철1호선 부천역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 노선 상가지대로서 상권 및 배후지 상태는 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 지하철1호선 부천역이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건물 내 제1층 제116호, 제1층 제117호, 제1층 제119호로서, 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 참호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(3) : 현황 "공실"임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 로폭 약 6미터, 남측으로 로폭 약 8미터, 동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경4881 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 116호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설 - 소매점)

* 감정가: 366,000,000원

* 토지면적: 15.98㎡ (약 4.83평) (토지 지분)

* 건물면적: 31.32㎡ (약 9.47평) (건물 지분)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 1층

* 사용승인일: 2022년 08월 31일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 소사구 심곡본동, 지하철 1호선 부천역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 상가지대로서 상권 및 배후지 상태는 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 지하철 1호선 부천역이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 소재 부지 북측으로 로폭 약 6미터, 남측으로 로폭 약 8미터, 동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 16일자 신한은행 근저당 (을3) 780,000,000원입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 낙찰과 함께 소멸됩니다. 등기부등본상 기재된 가압류, 압류, 임의경매, 신탁등기 말소 등 다수의 권리가 말소기준권리 이후에 설정되었거나 동 순위로서 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되오니, 현장 확인 및 별도 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지하철 1호선 부천역 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 밀집해 있어 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 현재 공실 상태이지만, 감정평가서상 상권 및 배후지 상태가 무난하다는 평가로 미루어 볼 때, 향후 공실 해소 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 용도가 제1종근린생활시설(소매점)으로, 다양한 업종의 소매점 운영이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 상업 시설 및 주거 단지를 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거/상업 환경: 복합적인 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있어 생활 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 도시 정보에 기반할 때, 해당 위치 주변에 특별한 혐오시설이 명시되어 있지 않습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 인근 지역 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)을 고려할 때, 상가 물건인 본건의 매수 후 토지 거래에 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 다만, 관련 규정은 변동될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 채무자가 다른 부동산에도 동일한 채무에 대한 담보를 제공한 상태입니다. 이는 채무 변제에 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 관련 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실이므로, 명도 완료 후 임대차 계약 체결까지 공실로 인한 공백 기간 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 부천역 인근에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)의 근린상가입니다.

* 입지상으로 상권 및 배후지 상태가 양호하여 향후 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 다수의 권리관계가 말소 대상이므로 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 토지거래허가구역 등 일부 제한 사항이 있으나, 상가 용도상 직접적인 제약은 적을 것으로 예상됩니다.

* 현재 공실 상태임을 감안하여, 임대차 계약 성사를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 인근 상업지구 내 위치하여 안정적인 유동인구 및 배후 수요 확보 가능.

* 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 추가적인 대규모 리모델링 비용 부담이 적음.

* 복잡한 권리관계가 모두 말소될 예정이므로, 권리 인수에 대한 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

* 현재 공실 상태이므로, 향후 성공적인 임대차 계약을 통해 시세보다 높은 수익률 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세, 향후 예상 수익률, 명도 비용, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가는 366,000,000원이나, 현재 공실 상태이며 인근 시세 변동 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 외에도 임대차 시장 조사, 주변 상권 분석, 건축물 상태 현장 점검 등을 통해 물건의 가치를 재평가하고, 예상되는 위험 요소를 충분히 반영해야 합니다.

* (참고: 본 보고서에는 실시간 시장 조사 데이터가 포함되어 있지 않아 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 정확한 시세 및 수익률 분석을 기반으로 입찰가를 산정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.