나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52385 [1] 서울특별시 강동구 성내동 467-5 강남팰리스 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 방이동 소재 "올림픽공원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2019.06.12.) 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내부 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 개별난방설비 등기 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(2014-08-05)(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 제시외건물㉠이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52385 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 467-5 강남팰리스 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 274,800,000원

토지면적: 24.02㎡ (약 7.26평)

토지지분: 24.02㎡ (약 7.26평)

건물면적: 14.20㎡ (약 4.29평)

건물지분: 14.2㎡ (약 4.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

특이사항: 대항력있는임차인, 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 성내동 467-5번지에 위치하며, "올림픽공원" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 2014년 8월 5일 결정(변경)

* 기타 용도지역: 소로3류 (폭 8m 미만) 접함

* 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 포함)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 12일 (주)민물장어양식수산업협동조합의 가압류 (등기부상 갑5번 권리)입니다.

권리관계: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 신지헌

- 보증금: 310,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 5월 25일

- 확정일자: 2020년 5월 6일

- 배당신고일자: 2025년 11월 19일

- 대항력: 있음

- 비고: 인수 보증금 합계 0원

분석: 임차인 신지헌은 대항력이 있으나, 본건의 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 따라서 임차인의 보증금 310,000,000원은 매각으로 인해 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하여 조용한 편입니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

이용시설: 올림픽공원이 북측 인근에 위치하여 녹지 공간 및 문화/체육 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 비교적 조용한 주택가에 위치하며, 올림픽공원 이용이 편리하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

생활 인프라: 주변 근린생활시설 및 올림픽공원 인근의 각종 시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 신지헌 (보증금 3.1억). 경매 신청 채권자이므로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 권리관계에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다.

위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 위반 내용 및 시정 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물: 제시외 건물(㉠)이 존재하며, 매각에 포함됩니다. 다만, 불법 건축물일 경우 철거 대상이 될 수 있으므로 현황 조사가 필수적입니다.

토지이용 제한: 비행안전제3구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 거래 등에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 성내동 소재 강남팰리스 아파트형 건물 내 도시형생활주택으로, 올림픽공원 인근의 주거지에 위치하고 있습니다.

감정가는 2.75억원으로 책정되었으며, 전용면적은 14.20㎡(약 4.29평)입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 신청 채권자로서 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

주요 리스크 요인으로는 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 토지이용계획상 다양한 제한 사항 등이 있습니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

올림픽공원 인근의 쾌적한 주거 환경.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력 보유.

최근 준공된 건물(2019년 사용승인)로 비교적 신축에 속함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 274,800,000원

주변 시세 분석:

- 최근 매매 사례를 분석한 결과, 성내동 일대의 다세대 및 연립주택은 전용면적 기준 1㎡당 약 473만원에서 1,057만원 수준에서 거래되고 있습니다.

- 본건의 전용면적은 14.20㎡ (약 4.29평)으로, 타 사례 대비 면적이 매우 작습니다.

- 본건의 감정가는 1㎡당 약 19,352,000원으로, 주변 시세 대비 높은 편에 속합니다. 이는 작은 면적이라는 특수성을 고려해야 합니다.

리스크 반영:

- 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함 등은 향후 추가 비용 발생 또는 활용도 제한의 리스크가 있습니다.

- 이러한 잠재적 리스크와 작은 면적을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

제안:

- 감정가 대비 80% 수준인 약 219,840,000원에서 90% 수준인 약 247,320,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

- 권리분석상 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 위반건축물 관련 사항 등 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 투입 비용을 산정해야 합니다.

- 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.