나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514081 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 16-76 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천주안북초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주 위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(주안역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물내 제4층 제401호로서, (사용승인 : 2002.07.30) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 가축사육제한구역(인천광역시 미 추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03. 07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 판넬조 판넬지붕 보일러실 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 인천지방법원 2025타경514081 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 16-76 4층401호

건물용도: 다세대주택

감정평가액: 94,000,000원

토지 면적: 16.63㎡ (약 5.03평)

건물 면적: 34.83㎡ (약 10.54평)

제시외 건물 면적: 11.30㎡ (약 3.42평) (판넬조 판넬지붕 보일러실)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부등본 상 확인)

건물 사용승인일: 2002년 7월 30일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제4층 제401호

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, '인천주안북초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 동류형의 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특징을 보입니다.

교통 상황은 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 지하철 1호선 주안역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물은 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 24일자 도봉세무서장의 압류(갑19)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 을구 5번 주택임차권(송예성, 115,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: B (전입일자 2025-09-09, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: B (전입일자 2025-08-28, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: G (전입일자 2025-08-28, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(송 ) (전입일자 2022-05-06, 확정일자 2022-04-29, 보증금 115,000,000원, 대항력 없음, 배당신고일자 2024-07-29)

등기부채권 총액: 115,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 제시외 판넬조 판넬지붕 보일러실 포함 (약 11.3㎡).

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 상권입니다.

주안역을 중심으로 한 도심 접근성이 양호하며, 지역 내에서 필요한 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 동류형의 다세대주택 및 공동주택 단지가 형성되어 있어 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 인천주안북초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

기타: 건물 외 제시외 판넬조 보일러실(약 11.3㎡)이 존재하며, 이는 감정가에 포함되어 평가되었습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인으로 주택도시보증공사(HUG)가 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이 조건의 정확한 내용과 향후 물건에 미칠 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

제시외 건물: 약 11.3㎡의 제시외 판넬조 보일러실이 감정가에 포함되어 있으나, 법적 효력 및 철거 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

임차인 권리: 전입일자 2025년 8-9월의 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으며 대항력이 없습니다. 하지만 실제 거주 여부 및 기타 권리 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 대부분 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수하는 부담은 적은 편입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 사항과 HUG의 임차권 등기 존재가 주요 검토 사항이며, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 제시외 건물 역시 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 앞서는 권리가 없어 낙찰 시 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

HUG 관련 변수 확인: HUG 임차권이 말소될 경우, 115,000,000원의 보증금 부담이 낙찰자에게 발생하지 않아 투자 가치가 상승할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 확인이 투자 결정의 중요 포인트입니다.

도심 접근성: 주안역을 중심으로 한 교통망과 인천 도심 지역으로서의 입지적 이점을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,000,000원

주변 최근 매매 시세 (2026년 5월 기준, 약 43~44㎡ 면적): 82,000,000원 ~ 122,000,000원

본건 전용 면적(34.83㎡)을 고려할 때, 감정가는 주변 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

만약 HUG 임차권(115,000,000원)이 말소된다는 전제 하에, 권리 인수 부담이 없고 제시외 건물 등 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주변 시세 하단부 및 감정가 수준을 고려하여, 예상 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이를 검토해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 HUG 인수조건 및 제시외 건물 현황에 대한 추가 확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.