나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64821 [1] 경기도 파주시 와동동 205 가람마을8단지동문굿모닝힐 807동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 ‘파주와동초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본 단지 내 제반 차량의 진.출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 "운정역(경의중앙선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지하1층 / 지상20층 건물 내 807동 19층 1902호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 및 발코니 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광대한 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽도로와 연계가 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구.)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2020-12-21)(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람, 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(한가람초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경64821 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 와동동 205 가람마을8단지동문굿모닝힐 807동 19층1902호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 45.83㎡ (약 13.86평)

* 건물 면적: 71.56㎡ (약 21.65평)

* 전용 면적: 71.56㎡ (약 21.65평)

* 분양 면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지하1층 / 지상20층 건물 내 807동 19층 1902호

* 사용승인일: 2001년 9월 14일

1.3. 감정가

* 감정가: 301,000,000원 (삼억 백만원)

1.4. 특이사항

* 중복사건 (물건 명세서 및 특수물건 정보에 기재)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 와동동 소재 ‘파주와동초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내 부동산임. 제반 주위여건은 무난시 됨.

2.2. 교통 편의성

* 단지 내 제반 차량의 진.출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

* 근거리에 "운정역(경의중앙선)"이 소재하여 대중교통 편의도는 보통 수준임.

* 단지 내 도로를 통해 외곽도로와 연계가 원활함.

2.3. 토지 이용 계획

* 제3종일반주거지역

* 중로2류 (폭 15m~20m) (파주운정지구) (접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25) (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 해당).

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리인 서울서부신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2019-10-30, 150,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 파주세무서장의 압류 (접수일자: 2024-01-23) 역시 매각으로 소멸됨.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 기재는 없으나, 등기부 요약 상 '말소: -'로 표시된 권리에 대한 주의가 필요함.

* 소유권이전청구권가등기 (권리자: 이경희, 접수일자: 2023-07-07)

* 14번가등기소유권이전청구권가처분 (권리자: 권동수, 접수일자: 2025-11-28)

* 상기 권리들은 매각 후에도 인수될 가능성이 있으며, 소유권 확보에 분쟁의 소지가 될 수 있음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 손재혁은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

3.4. 권리 분석 요약

* 인수되는 보증금은 0원임.

* 등기부채권 총액은 150,000,000원임.

* 가장 큰 문제는 소유권이전청구권가등기 및 가처분권리로, 매각 후에도 말소되지 않을 경우 소유권 확보에 심각한 장애가 될 수 있음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주거 단지 특성

* 본건은 가람마을8단지 동문굿모닝힐 아파트 단지 내 위치하며, 총 13개동, 1225세대로 구성된 대규모 단지임.

* 2001년 9월에 사용승인되어 약 25년차 아파트임.

4.2. 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있음.

* 총 주차대수는 1232대임.

4.3. 주변 교육시설

* ‘파주와동초등학교’가 북서측 인근에 위치함.

* 토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정되어 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복 사건 관련

* 본건이 중복 사건으로 분류되어 있는 점은 추가적인 절차 확인 또는 다른 채권/채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있음.

5.2. 등기상 권리 분석

* 가장 큰 리스크는 '갑14' 소유권이전청구권가등기 및 '갑14-1' 소유권이전청구권가처분으로, 이들 권리가 매각으로 말소되지 않을 경우 낙찰자는 소유권 확보에 큰 어려움을 겪을 수 있음. (권리자: 이경희, 권동수)

* 이러한 권리들은 법률적으로 복잡한 해석이 필요하며, 소송 등으로 이어질 가능성이 있음.

5.3. 기타 확인 사항

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 (2025.8.26~2026.8.25)으로, 특정 매수자(외국인 등)의 경우 허가 취득이 필요할 수 있으나 일반적인 국내 매수자에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있음.

* 주변에 혐오시설 등 부정적인 시설은 확인되지 않음.

6. 종합 의견

* 본건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 가람마을8단지 동문굿모닝힐 아파트 19층 매물로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있음.

* 하지만, 등기부등본 상 소유권이전청구권가등기 및 가처분권리가 말소되지 않고 인수될 경우, 소유권 행사에 중대한 위험이 발생할 수 있는 고위험 물건임.

* 이러한 법적 리스크를 감안할 때, 입찰 시 신중한 접근이 매우 중요함.

7. 투자 포인트

* 파주시 와동동의 신축급 아파트 단지 내 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 단지 규모가 크고 관리 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도 높음.

* 초등학교 등 교육 시설 인접.

* (법적 리스크 해소 전까지는 투자 포인트로 보기 어려움)

8. 예상 입찰가

* 본건은 71.56㎡ (약 21.65평) 면적으로, 최근 2026년 7월 9일에 동일 면적이 290,000,000원에 거래된 사례가 있음.

* 본 물건은 19층으로, 최근 거래된 9층 물건보다 더 높은 가치를 가질 수 있음.

* 그러나, 인수 가능성이 있는 가등기 및 가처분 권리 등 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 함.

* 감정가 301,000,000원을 기준으로, 법적 리스크를 고려한 적정 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고함.

* 특히, 가등기/가처분 권리 관련 법률적 검토가 선행되어야 하며, 최악의 경우 소유권 확보가 어려울 수 있음을 인지해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.