나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4289 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 935-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 지하철4호선 "진접역" 북서측 인근에 위치하는 소규모 공장지대로서 인근일대는 아파트, 다세대주택, 학교, 상업시설 등의 혼재 형성되어 있으며 주위환경 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 노선버스 정류장 및 지하철역(4호선 "진접역")이 소재하여 일반대중교통사정 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접지와 등고평탄한 유사 사다리형으로 제조업 등 부지로 이용중임. 일련번호(3) : 인접지와 다소 고저차이가 있는 막대형으로 잡종지 상태임. 일련번호(4) : 인접지와 등고평탄한 부정형으로 제조업 등 나지로 이용중임. 일련번호(5) : 인접지와 등고평탄한 부정형으로 제조업 등 나지로 이용중임. 일련번호(6) : 인접지와 등고평탄한 사다리형으로 제조업 등 부지로 이용중임. 일련번호(8) : 인접지와 등고평탄한 부정형으로 제조업 등 나지로 이용중임. 일련번호(9) : 인접지와 등고평탄한 부정형으로 제조업 등 나지로 이용중임. 일련번호(10): 인접지와 등고평탄한 사다리형으로 제조업 등 나지로 이용중임. 일련번호(11): 인접지와 등고평탄한 부정형으로 제조업 등 나지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,3,8) : 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 진출입 가능함. 일련번호(3) : 본건 북측으로 지적도상 폭 약 3미터 도로와 접하나 현황 맹지임. 일련번호(4~6, 9~11) : 본건 남측으로 폭 약 8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호1] 도시지역 , 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) [일련번호3] 도시지역 , 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) [일련번호4] 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) (일련번호5] 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) [일련번호6] 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) [일련번호8] 도시지역 , 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) [일련번호9] 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) [일련번호10] 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) [일련번호11] 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

제시목록 외의 물건

일련번호 (6)지상에 이동식화장실 1식 소재함.

공부와의 차이

일련번호(3,4)는 공부상 지목이 도로이나 현황 잡종지 및 제조업 등 부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2) : 블럭조 스레트지붕 단층건으로 외벽 : 블럭치장쌓기 내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 및 블럭치장쌓기 천정 : 합판마감 등임. 창호 : 알미늄샤시 등이나 대체로 파손된 상태임. 일련번호7) : 블럭조 스레트지붕 단층건으로 외벽 : 블럭치장쌓기 내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 및 블럭치장쌓기 천정 : 목재트러스트 노출 등 창호 : 알미늄샤시 등이나 대체로 파손된 상태임.

이용상태

일련번호2), 7) : (제2종)근린생활시설(창고 등)으로 이용중임.

설비내역

일련번호2), 7) : 기본적인 전기시설 등이나 관리상태 양호하지 않음.

부합물 및 종물

소유자 미상 및 이동이 가능한 이동식화장실이 일련번호6)지상에 소재하나 감정평가외 하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경4289 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 935-2

* 용도: 근린시설 (건물 2, 7: 제2종근린생활시설 - 창고 등)

* 감정가: 5,031,040,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 토지 정보

* 토지면적: 2,065.00㎡ (약 624.76평)

* 토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 지하철 4호선 진접역 북서측 인근 소규모 공장지대로 아파트, 다세대주택, 학교, 상업시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 무난함.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 노선버스 정류장 및 지하철역(4호선 진접역)이 소재하여 대중교통 사정 무난함.

* 형태 및 이용상태: 일련번호(1), (6), (10)은 유사 사다리형으로 제조업 등 부지로 이용 중. 일련번호(3)은 막대형으로 잡종지 상태. 일련번호(4), (5), (8), (9), (11)은 부정형으로 제조업 등 나지로 이용 중. 일부 토지는 인접 토지와 고저 차이가 있음.

* 인접 도로상태: 일련번호 (1,3,8)은 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 진출입 가능. 일련번호 (3)은 북측 약 3미터 폭 도로와 접하나 현황 맹지. 일련번호 (4~6, 9~11)은 남측 약 8미터 폭 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 지정). 일부 필지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접함.

* 공부와의 차이: 일련번호(3,4)는 공부상 지목이 도로이나 현황 잡종지 및 제조업 등 부지로 이용 중임.

* 제시목록 외의 물건: 일련번호 (6) 지상에 이동식 화장실 1식 소재하나 감정평가 외 처리됨.

* 기타참고사항: 임대관계 미상임.

1.2. 건물 정보

* 건물면적: 393.00㎡ (약 118.89평)

* 건물감정요항표:

* 건축물(2): 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 935-2 (신주소: 경복대로271번길 44)

* 구조: 블록조 스레트지붕 단층건. 외벽: 블럭치장. 내벽: 몰탈위 페인트, 블럭치장. 천정: 합판. 창호: 알루미늄샤시 (대체로 파손).

* 이용상태: 제2종근린생활시설 (창고 등)

* 설비내역: 기본적인 전기시설 등. 관리상태 양호하지 않음.

* 총면적: 195㎡ (약 58.99평)

* 준공일: 1994년 1월 13일

* 건축물(7): 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 935-6 (신주소: 경복대로271번길 44)

* 구조: 블록조 스레트지붕 단층건. 외벽: 블럭치장. 내벽: 몰탈위 페인트, 블럭치장. 천정: 목재트러스트 노출. 창호: 알루미늄샤시 (대체로 파손).

* 이용상태: 제2종근린생활시설 (창고 등)

* 설비내역: 기본적인 전기시설 등. 관리상태 양호하지 않음.

* 총면적: 198㎡ (약 59.90평)

* 준공일: 1994년 5월 23일

* 부합물 및 종물: 소유자 미상 및 이동 가능한 이동식화장실이 일련번호6) 지상에 소재하나 감정평가외 하였음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

* 본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리에 위치하며, 지하철 4호선 진접역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 진접역을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 확보됩니다.

* 토지는 제조업 등의 부지로 이용 중이거나 나지 상태이며, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 출입이 가능합니다.

* 인접 도로 폭은 필지에 따라 다르나, 약 3미터에서 8미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 채권 총액: 약 4,314,790,983원

* 말소기준권리: 2022년 5월 31일자 진접새마을금고 근저당권 (을1, 건물)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 이력: 김순채 → 민옥기 → 은슬림종합건설주식회사

* 근저당권: 진접새마을금고 (총 약 42억 2,400만원)

* 가압류: 신용보증기금 (8,100만원), 중소기업은행 (9,790,983원)

* 임의경매개시결정: 진접새마을금고 (2025타경4289, 3,625,079,829원)

* 인수되는 권리: 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황 및 보증금 합계는 0원으로 확인되어, 명도 관련 부담은 없을 것으로 보입니다. 단, 임대 관계는 미상으로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 진접역 인근의 복합 상권에 위치하고 있어, 주거 배후 단지와 상업 시설을 함께 이용할 수 있는 환경입니다.

* 제2종근린생활시설(창고 등)로 이용 중인 건물들은 소규모 제조업이나 물류, 창고 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 진접지구와 인접하여 점진적인 상권 발달 가능성이 있으나, 현재는 주변 주거단지의 소비력과 지역 기반 시설에 의존하는 형태입니다.

* 인근에 다양한 편의시설(세븐일레븐 등)이 다수 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 진접역이 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 위치하여 서울 강남, 사당 등으로의 접근이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 주변 시설: 아파트 단지, 학교, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 남양주문화재단 등 문화 시설도 인근에 있습니다.

* 환경: 소규모 공장지대와 주거 지역이 혼합되어 있어, 쾌적함과 편의성이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 일부 토지(일련번호 1,3,8)의 지적도상 맹지 표기 및 실제 맹지 상태는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 일부 토지(일련번호 3,4)는 공부상 지목이 도로이나 현황이 달라 추후 지목 변경 또는 활용에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물(2, 7)의 전반적인 노후화 및 파손된 창호, 양호하지 않은 관리 상태는 수리 및 보수가 필요함을 시사합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 본 물건은 성장관리권역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 시 환경 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 제공된 정보에서 특정 혐오시설의 존재는 직접적으로 확인되지 않았으나, 지역 특성상 개발 및 환경 관련 이슈는 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 4호선 진접역 인근에 위치한 토지 및 근린생활시설(창고 등) 건물로, 일괄매각 대상입니다.

* 현황상 일부 맹지 및 지목과 현황이 다른 토지가 존재하며, 건물 상태 또한 노후화되어 있어 즉각적인 활용보다는 보수 및 정비가 필요해 보입니다.

* 막대한 채권 총액이 설정되어 있으나, 임의경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 진접역을 중심으로 한 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 접근해 볼 수 있습니다. 다만, 물건의 현 상태 및 각종 개발 제한 사항을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 진접역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 입지 잠재력: 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역으로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 토지 활용 및 건물 신축 등 통합적인 개발 계획 수립이 가능합니다.

* 낮은 임대 관련 부담: 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 50억 3,104만원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 건물 상태, 명도 난이도, 향후 개발 가능성, 각종 규제 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 총 채권액(약 43억원)과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)의 존재 가능성을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물의 노후화 및 일부 토지의 맹지 상태 등을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 답사와 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.