나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514077 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 6층610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건(사용승인일 : 2016.05.16.)내 6층 610호로서 - 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 대리석붙임 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 사다리형의 평지인 토지로서 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설인데, 집합건축물대장(표제부)상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 오피스텔임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경514077 (1) 부동산강제경매 사건으로, 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 6층610호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 203,000,000원이며, 토지 면적은 8.83㎡ (약 2.67평), 건물 면적은 62.63㎡ (약 18.95평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 2016년 5월 16일에 사용 승인된 건물로 15층 중 6층에 위치하고 있습니다.

경매 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

인천석암초등학교 북측 인근에 자리하고 있으며, 제반 차량의 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 재확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 8월 7일자 동대문세무서장의 압류(갑5)입니다.

등기부등본상 을구 3번의 주택임차권(박정호, 보증금 215,000,000원)이 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 인수하는 별도의 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 임차인은 주택도시보증공사(박정호)이며, 보증금 215,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 10월 8일, 확정일자 2021년 9월 24일입니다. 배당신고일자는 2023년 11월 17일이며, 대항력은 없습니다. HUG 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

등기부 요약상 채권 최고액은 215,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 주안동 일대는 지역 내 주거 및 업무 복합 상권을 형성하고 있습니다.

인천석암초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 오피스텔, 상가 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

업무시설로 이용 중인 오피스텔이므로, 주변 직장인 수요 및 지역 주민 수요를 복합적으로 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 이동 또한 수월한 편입니다.

* 편의시설: 인천석암초등학교가 인근에 위치하며, 지역 내 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천석암초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 업무시설 및 공동주택 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 203,000,000원이나, 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 시세는 약 13,300만원 ~ 13,800만원 수준으로 파악됩니다. 감정가가 시장 가격보다 높게 책정된 것으로 보여지므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG가 인수 조건 변경 관련 사항이 있으므로, 경매 진행 및 낙찰 후 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 입지상 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 감정가 대비 실제 시장 시세가 현저히 낮아 보이는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

* 생활 편의성: 기본적인 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정된 만큼, 시세 정상화 또는 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 62.9㎡)의 오피스텔은 2025년 2월 13,800만원, 2026년 7월 13,300만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 예상 시세는 약 13,500만원 내외로 판단됩니다.

감정가(203,000,000원)와 비교했을 때 시세보다 약 34% 높게 책정되어 있어, 감정가보다는 최근 거래 사례를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크와 시세와의 격차를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래 사례보다 높지만, 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 투자를 할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.