나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73605 [1] 경기도 양주시 옥정동 1095 이편한세상옥정메트로포레 1917동 8층 804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "연푸른초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 내 제8층 제804호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등(탐문조사), 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도동두천양주교육 지원청 고시 제2021-15호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권 역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73605 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유아이제사십일차유동화전문

1.2. 소재지 및 물건 현황

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 1095 이편한세상옥정메트로포레 1917동 8층 804호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 415,000,000원

* 토지면적: 56.13㎡ (약 17.0평)

* 토지지분: 56.1348㎡ (약 17.0평)

* 건물면적: 74.99㎡ (약 22.7평)

* 건물지분: 74.9891㎡ (약 22.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "연푸른초등학교" 남측 인근에 위치함.

* 주위는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로 형성되어 있음.

* 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 제반 교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 25일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 사항 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원임.

* 임대차 관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없으므로 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상됨.

3.4. 기타 권리사항

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권자가 유아이제사십일차유동화전문임.

* 말소 예정 권리: 국민은행 근저당권(을1), 오케이저축은행 근저당권(을2), 강원신용보증재단 가압류(갑4), 유아이제사십일차유동화전문 임의경매(갑5) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 아파트 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

4.2. 단지 규모 및 특징

* 해당 물건이 속한 "e편한세상 옥정 메트로포레" 단지는 총 24개 동, 2,038세대로 구성된 대규모 아파트 단지임.

* 신축 단지로서 비교적 현대적인 주거 환경을 제공함.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 단지 남측 인근에 "연푸른초등학교"가 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 관련 법률에 따른 보호구역(상대, 절대)에 해당될 수 있음.

5.2. 편의 및 부대 시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있음.

5.3. 주차 시설

* 단지 전체 총 2,790대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지하 주차 공간이 풍부함.

5.4. 건축 연도

* 사용승인일: 2020년 6월 12일 (준공 6년차)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

* 유동화 물건은 채권 회수를 위해 신속하게 매각될 가능성이 있으나, 특수 경매 물건으로 분류될 수 있어 추가적인 조사나 이해가 필요할 수 있음.

6.2. 미상 임대 정보

* "임대미상임" 표기는 현재 점유자의 임대차 관계가 불분명하거나 확인되지 않았음을 의미함.

* 인수 보증금이 0원이므로 법적으로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 보이나, 실제 점유 및 명도 가능성은 별도 확인이 필요함.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 도시계획법규의 제한을 받고 있음. 이는 향후 건축이나 개발 등에 영향을 줄 수 있음.

6.4. 기타 확인 필요 사항

* 건축물 구조 안전성, 하자 여부, 관리비 체납 여부 등은 별도의 현장 조사 및 확인이 필요함.

* 내부 이용 상태 탐문 조사 결과로 표기되어 있어 정확한 상태는 현장 방문을 통해 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 신축 아파트(2020년 준공)로, 대규모 단지 내에 속해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 연푸른초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대차 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 다양한 도시계획 규제가 존재하므로 향후 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2020년 준공)로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 대규모 아파트 단지의 장점인 풍부한 편의 시설 및 관리 시스템 이용 가능.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 관계가 비교적 명확함.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 위험이 적음.

* 양주 옥정지구의 지속적인 개발 가능성 및 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 415,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 동일 면적(74.99㎡) 10층 매물: 398,000,000원 (2026년 6월)

* 인근 면적(84.94㎡) 8층 매물: 437,000,000원 (2026년 6월)

* 인근 면적(84.94㎡) 15층 매물: 321,000,000원 (2026년 6월)

* 본건은 74.99㎡ 면적에 8층으로, 동일 면적 10층 매물(398,000,000원)보다 낮은 층이며, 더 넓은 면적의 8층 매물(437,000,000원)보다는 낮은 가격대의 시세 형성 가능성이 있습니다. 감정가(415,000,000원) 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

* 예상 입찰가: 390,000,000원 ~ 405,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.