나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72400 [1] 경기도 구리시 수택동 853 럭키아파트 1동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "부양초등학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지 내까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(시내버스정류장 등)이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건내 8층 803호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 "아파트"로 등재되어 있음.

설비내역

위생, 급배수, 도시가스, 및 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 내부 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(교문2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2023-07-14)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(구리중학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(부양초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토평고등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토평중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부양초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토평고등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토평중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3 제2호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72400 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

소재지: 경기도 구리시 수택동 853 럭키아파트 1동 8층803호

건물명: 구리럭키 아파트

사용승인일: 1992년 7월 20일

총층수: 12층 (본건 8층)

건물면적: 33.06㎡ (약 9.99평) - 전용면적 기준

토지면적: 21.69㎡ (약 6.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 364,000,000원

1.3. 건물 구성

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감

창호: 샷시 창호 등 마감

설비: 위생, 급배수, 도시가스, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "부양초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

단지 내까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통시설(시내버스정류장 등)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준임. 본건 단지 내 내부 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있음.

2.3. 토지 이용 현황

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

말소기준권리: 2018년 12월 28일자 한국주택금융공사 근저당권 (을5)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리 (근저당, 임의경매 등)

3.2. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

별도로 명시된 인수 권리는 없음. (지상권개요: 공란)

3.3. 채권총액

등기부채권 총액: 319,000,000원 (말소기준권리 기준)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건에 대한 임차인 정보는 별도로 확인되지 않았으며, 명시된 인수 보증금 총액이 0원이므로 임대차 관계에 따른 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 수택동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 배후 주거 단지를 기반으로 한 생활 상권이 형성되어 있음. 최근 구리시는 비규제 지역으로 지정되면서 거래량이 크게 증가하는 추세를 보이고 있음.

4.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있음. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* 부양초등학교 (인접)

* 구리중학교 (인접)

* 토평고등학교 (인접)

* 토평중학교 (인접)

(관련 법률에 따른 상대/절대 보호구역 지정 다수 존재)

5.2. 단지 정보

아파트명: 구리럭키

주소: 경기도 구리시 수택동 853

건축년도: 1992년

총 세대수: 608세대

총 동수: 5동

주차 대수: 총 442대 (가구당 0.73대). (참고: 제공된 정보에 따르면 지상 12대, 지하 7대라는 합계 오류 가능성이 있는 수치가 있어, 총 442대는 608세대에 비해 다소 부족할 수 있음)

최고층: 12층

5.3. 주변 환경

* 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 소재지인 경기도 구리시 수택동 853 인근에 부동산 가치에 직접적인 부정적 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않음. 과거 구리하수처리장이나 소각장 등이 주민 친화 시설로 전환된 사례가 있으나, 본건과는 직접적인 관련이 없음.

* 구리시는 서울 접근성이 좋고 비규제 지역으로 지정되면서 최근 몇 년간 아파트 거래량이 증가하는 추세임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1992년 준공으로 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 토지 이용 제한

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역 (교문2지구)

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역

* 각종 학교 관련 보호구역 (상대/절대 보호구역)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한해 허가 필요.

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 수택동에 위치한 럭키아파트로, 부양초등학교 인근에 자리하고 있으며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다. 1992년 준공된 아파트로서 건물 노후화에 대한 고려가 필요하나, 33.06㎡(약 10평)의 전용면적에 대한 감정가 3억 6천 4백만원은 인근 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 보입니다. 최근 구리시의 아파트 매매 거래량이 증가하며 가격이 상승하는 추세인 점도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항과 건물의 연식을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 접근성이 양호한 구리시 수택동의 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 33.06㎡(약 10평)의 소형 면적으로 투자 및 실거주 용이.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 간편할 것으로 예상.

* 최근 유사 면적의 실거래가가 감정가 수준에서 형성됨.

* 구리시 아파트 시장의 활발한 거래량 증가 추세.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(33.06㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 4일 3억 5천만원 (7층)에 거래되었습니다. 감정가는 3억 6천 4백만원으로 책정되었습니다.

최근 2026년 5월 4일자 33.06㎡, 7층 거래가 3억 5천만원과 11층 거래가 3억 5천만원이 확인되며, 5월 3일 1층 거래가 3억 4천만원 등 유사 면적 거래 시세가 감정가 대비 소폭 낮게 형성되어 있습니다.

경매 특성상 유찰될 경우 가격이 하락할 수 있으나, 본 건은 권리관계가 명확하고 입지 조건 등을 고려할 때 시세 이하의 낙찰 가능성이 높지 않을 수 있습니다.

따라서, 감정가 수준에서 약간의 가감 또는 최근 실거래가(3억 5천만원)를 기준으로 하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.