나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13463 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 382-50 고센아트빌 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세 대주택 및 아파트 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입 니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니 다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서, - 사용승인일: 2016년 9월 12일 - 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 완경사지대 내 비교적 평탄하게 조성된 2필 일단의 장방형 토지로서, 현재 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 남측, 동측, 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 윤슬기의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13463 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 382-50 고센아트빌 제5층 제501호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상: 도시형생활주택(단지형다세대))

* 감정가: 223,000,000원

* 토지 면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

* 건물 면적: 29.24㎡ (약 8.85평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용 승인일: 2016년 9월 12일

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 다세대주택 및 아파트 등 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 도로: 단지 북측, 남측, 동측, 서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역 지정은 공항 인근 지역으로서 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있으며, 관련 법규에 따른 건축 및 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 총 채권액: 210,000,000원

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (등기부상 을구 3번, 접수일 2025-11-24)입니다.

* 소멸주의 원칙에 따라, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 을구 3번의 임차권 (권리자: 윤슬기, 권리금액: 210,000,000원, 접수일: 2024-05-08)은 말소기준권리보다 선순위이나, '말소'로 표기되어 있으며, HUG 인수 조건으로 매각이 진행되는 점을 고려할 때, 매수인이 인수하는 조건으로 해석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤슬기 승계)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-24

* 확정일자: 2020-06-10

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인으로 분류됩니다. 매수인에게는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 210,000,000원의 임대차보증금을 인수하게 될 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

* 임차인: 홍은기

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 보유 사실 자체로 인해 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (공식적으로 명시된 인수 보증금은 없으나, HUG 인수 조건으로 인해 210,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음)

4. 상권분석

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동은 서울 서남권의 대표적인 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 화곡동 382-50번지 일대는 다세대주택, 빌라, 아파트 등 공동주택과 단독주택, 그리고 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

* 교통 여건: 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 개발: 화곡동 일대는 상대적으로 노후된 건축물이 많아 재개발 및 정비 사업 논의가 활발한 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 이용이 편리하며, 이를 통해 서울 주요 도심 및 업무 지구로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 단지 인근에 화원중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 양호합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역의 특성상, 마트, 병원, 은행, 음식점, 소매점 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 건물 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 설비, 급·배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임대차보증금 부담: 본건은 임차인 윤슬기의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항이 있습니다. 매수인에게 잔여 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점은, 사실상 210,000,000원의 임대차보증금을 매수인이 인수해야 함을 시사합니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시키는 주요 요인이므로, 신중한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 홍은기 임차인은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 자체가 계약 관계에 따른 권리를 의미하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공항 관련 규제 및 소음: 본건 소재 토지가 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 규제나 개발 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 공항 인근 지역 특성상 항공기 운항으로 인한 소음 피해가 발생할 수 있으며, 이는 거주 만족도나 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 2·5호선 까치산역 역세권에 해당하며 교통 여건이 우수합니다. 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다.

하지만 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 HUG 인수조건 변경과 관련된 210,000,000원의 임대차보증금 인수 가능성입니다. 이는 매수인의 총 매입 비용을 크게 증가시키며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다. 또한, 공항 관련 지구 지정은 향후 재산권 행사에 잠재적인 제약을 줄 수 있습니다.

따라서 본 건은 높은 위험 요소를 수반하므로, 투자 시 철저한 권리 분석과 함께 HUG 인수조건에 대한 명확한 이해, 그리고 공항 관련 규제 및 소음 영향 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 까치산역(2, 5호선) 역세권으로 서울 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 안정적인 주거 수요: 화곡동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 곳으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 노후 주거지 밀집 지역으로, 향후 재개발 및 도시 정비 사업을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 223,000,000원이나, 임차인 HUG 승계 조건으로 인해 210,000,000원의 임대차보증금을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 이는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금 + 경매 부대 비용)이 실질적으로 증가함을 의미합니다.

최근 거래 사례(2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡ 면적의 다세대주택 21,600만원)를 바탕으로 추정해 볼 때, 본 건(29.24㎡)의 순수 시장 가치는 약 31,600만원 내외로 평가될 수 있습니다.

이 추정 시장 가치 범위 내에서, 인수해야 할 21,000만원의 보증금을 제외하고 수익성을 확보하기 위한 최대 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

최대 입찰가 <= 추정 시장 가치 - 인수 보증금

최대 입찰가 <= 31,600만원 - 21,000만원 = 10,600만원.

이는 차익 없이 매각될 경우의 한계선이며, 수익을 확보하기 위해서는 이보다 낮은 가격으로 입찰해야 합니다.

HUG 인수 조건이라는 높은 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필수적입니다. 이에 따라, 총 매입 비용이 추정 시장 가치보다 낮아지도록 고려한 예상 입찰가는 80,000,000원 (8,000만원)으로 제안합니다.

이 경우 총 매입 비용은 약 8,000만원(입찰가) + 21,000만원(인수 보증금) = 29,000만원이 되며, 이는 추정 시장 가치보다 소폭 낮은 수준으로, 잠재적 위험 대비 수익 확보를 위한 보수적인 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.