나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52253 [1] 서울특별시 은평구 응암동 577-72 위원더시티 9층901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암3동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 근거리에 지하철 6호선 "새절역"소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하 1층 / 지상 9층 건물 내 제9층 제901호로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 오피스텔 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 은평구 응암동 577-72 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과에 문의)) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) (2) 은평구 응암동 577-73 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과에 문의)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경52253 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 응암동 577-72, 위원더시티 9층901호

1.3. 용도

다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 혼합)

1.4. 감정가

298,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

11. 15㎡ (약 3.37평)

1.5. 2. 건물면적

29. 98㎡ (약 9.07평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암3동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 남서측 근거리에 지하철 6호선 "새절역"이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 무난한 편임.

2.3. 도로

본건 소재 건물 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민건강보험공단의 압류 (2024-11-13)

3.2. 인수되는 권리

없음. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이승훈 (주택도시보증공사 인수)

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-08

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자(주택도시보증공사)가 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 잔존 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출함. 이에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸됨.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 다수의 압류와 강제경매 개시 결정 등기(채권자: 주택도시보증공사, 금액: 325,000,000원)가 존재함. 말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(2024-11-13) 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 등기부채권 총액은 325,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 근린상업지역에 속하며, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 유지되는 지역임.

4.2. 유동인구

지하철 6호선 새절역 인근으로 배후 주거단지 및 상가 이용객들의 유동인구가 예상됨.

4.3. 상업시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 주민센터, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

본건 인근에 서울은평초등학교, 서울은진초등학교, 서울은명초등학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통 수준임. 하나고등학교와 같이 명문으로 평가받는 고등학교가 은평구에 위치하고 있음.

5.3. 주변 시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 지도상에서 특이할 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 유흥가 밀집 지역 등)은 직접적으로 인지되지 않음. 다만, 은평구 지역 내 쓰레기 처리 시설 관련 분쟁이 있었던 사례가 있어, 넓은 범위에서 잠재적 영향 가능성을 염두에 둘 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상자, 아파트 용도 등)으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 허가 요건 확인이 필요함. 허가 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.까지임.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금반환 채권을 양수하였으며, 잔존 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 임차보증금 부담은 없음.

6.3. 건물 혼합 용도

건축물대장상 다세대주택 외 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼합된 용도로 사용되고 있어, 실제 이용 상태 및 관리 방식에 따라 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 응암동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 새절역 인근에 자리하여 역세권 입지 프리미엄을 갖추고 있습니다. 감정가는 298,000,000원이며, 최근 유사 면적의 실거래가(29,000,000원)와 비교 시 시세 수준은 적절한 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 건물 혼합 용도 등은 사전에 충분히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 6호선 새절역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 주거 가치 상승에 긍정적인 요인입니다.

8.2. 권리관계 명확

임차인의 대항력이 없고, 채권자(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금 등의 권리 부담이 전혀 없습니다.

8.3. 시세 대비 적정 감정가

유사 면적의 최근 실거래가(290,000,000원)와 비교 시 감정가가 적정하거나 약간 높은 수준으로, 향후 시세 상승 잠재력을 고려하여 투자 가치가 있습니다.

8.4. 재개발 및 지역 발전 가능성

은평구 지역의 개발 계획 및 새절역 일대 개발 관련 호재는 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

최근 매매 사례 (2026년 5월, 29.83㎡): 290,000,000원

감정가: 298,000,000원

본건은 최근 실거래 사례(29,000,000원)와 유사한 면적 및 준공 연식(2018년 vs 2014년)을 가지고 있으며, 더 높은 층수(9층 vs 6층)에 위치합니다. 채권자 주택도시보증공사의 확약서 제출로 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 다르겠지만, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다. 안전성을 우선하고 시장 시세를 반영하여, 예상 입찰가를 감정가 수준으로 산정합니다.

예상 입찰가: 298,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.