나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73643 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 628-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리에 소재하는 "포천중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 전원주택이 밀집되어 있는 전원주택단지로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 근거리에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대의 부정형의 토지로서 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 소로3류(폭 8m 미만)(왕방마을 진입도로)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서(사용승인일:2007.04.12) 외벽 : 인조석 및 드라이비트마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 바닥 : 장판지 및 타일마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73643 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 628-5

용도: 다가구주택

건물 사용승인일: 2007년 04월 12일

감정가: 441,028,900원

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 429.00㎡ (약 129.77평)

토지지분: 61.3041㎡ (약 18.54평)

건물면적: 308.82㎡ (약 93.42평)

건물지분: 44.13㎡ (약 13.35평)

1.4. 매각 대상 및 기타

매각대상: 토지 및 건물 지분

특이사항: 지분매각, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리에 소재하며, "포천중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 전원주택이 밀집되어 있는 전원주택단지로서 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 자유로우며, 근거리에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 여건은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 현황

남서측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 현재 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 및 토지이용계획

동측으로 세로(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2025년 11월 21일 접수된 주식회사씨엔에스대부의 강제경매 개시 결정(토지 등기부 갑11번, 건물 등기부 갑8번)입니다. 본 경매로 인해 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

총 6명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 다만, 모든 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어 실제 계약 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 김 (전입일자: 2017-02-21): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 박 (전입일자: 2018-04-03): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 신 (전입일자: 2022-05-20): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 안 (전입일자: 2019-03-19): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 표 (전입일자: 2017-04-27): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 황 (전입일자: 2011-12-20): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 그러나 실제 임대차 관계 확인 시 보증금 미회수 등의 위험이 있을 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 포천시 신북면의 전원주택 단지 내에 위치하고 있어, 일반적인 상업지역과는 다른 특성을 보입니다. 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 이용은 가능하나, 대규모 상권은 인접 지역에 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상가 및 임대 수요

전원주택 단지 특성상, 상업적 가치보다는 주거 목적의 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 다가구주택으로서의 임대 수요는 지역 내 인구 구성 및 경제 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

포천중학교가 인근에 위치하여 학생들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

주변 전원주택 단지 내 편의시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 현장 방문 시 확인 필요)

5.3. 교통 접근성

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 주요 도로 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각 대상입니다. 낙찰 후 나머지 지분 소유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 있어 협의가 필요할 수 있으며, 이는 향후 이용 계획에 제한을 줄 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

등기부 및 임차인 현황에 대항력 있는 임차인이 다수 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계를 철저히 조사하지 않고 입찰할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 손실 또는 법적 분쟁이 발생할 위험이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 특정 업종(축산업, 폐기물 처리업 등)의 영위에는 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 신북면 지역은 최근 쓰레기 소각장 증설 추진 등 환경 관련 이슈가 제기되고 있어, 향후 지역 개발 방향 및 환경 규제 변화에 유의할 필요가 있습니다.

6.4. 공동담보

공동담보 물건으로 설정되어 있을 가능성이 있으며, 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신북면 가채리에 위치한 다가구주택의 지분 매각 건입니다. 전원주택 단지 내에 위치하며 교통 및 생활 여건은 무난한 편입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인이 다수 존재함에도 불구하고 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있다는 점입니다. 이 부분에 대한 철저한 실사와 사전 조사가 없이는 예상치 못한 위험이 발생할 수 있습니다. 또한, 지분 매각 물건이므로 향후 공유자와의 관계 및 재산권 행사에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

토지이용계획 상 일부 제한 사항이 있으며, 지역 내 환경 관련 이슈(소각장 증설 논란 등) 또한 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각 물건으로서, 공유자 우선매수 신고 가능성을 염두에 둔 전략적 접근이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 기재된 점을 활용하여, 명도 과정에서의 협상력을 높일 수 있는 가능성이 있습니다 (단, 철저한 사전 조사 필수).

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인의 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임 유무에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 이러한 불확실성이 존재하므로, 예상 입찰가 산정 시에는 해당 리스크를 충분히 감안해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세 조사, 물건 상태, 명도 가능성, 공유자 관계 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.