나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13456 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '서울오류초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 남동측에 1호선-오류동역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2019.07.02) - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 하이세시 창호 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)~3) 공히 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 이대관의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13456 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제3층 제302호

건물명: 프라임캐슬

구분: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2019년 7월 2일

건물총층수: 10층

해당층: 3층

호수: 302호

감정가: 320,000,000원

토지면적: 12.61㎡ (약 3.81평)

건물면적: 54.58㎡ (약 16.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (등기부상 강제경매 권리자는 주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '서울오류초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 아파트 단지, 교육 시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로는 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브 지붕 10층 건물 중 제3층 제302호에 해당합니다. 사용승인일은 2019년 7월 2일이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되어 있습니다.

* 토지 이용상태 및 도로

인접지와 등고 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지 위에 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 물건지 북서측으로는 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (아파트, 외국인 등 대상).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (반포세무서장, 2022.01.11. 접수, 690,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 매각으로 인해 근저당 이하 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사 승계)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-06

확정일자: 2021-07-23

배당신고일자: 2024-06-14

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장

보증금: 10,000,000원

차임: 630,000원

전입일자: 2024-12-16

배당신고일자: 2026-02-09

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 오피스텔 매매가 추이

최근 거래 사례에 따르면, 본 건물(프라임캐슬)의 오피스텔은 다음과 같이 거래되었습니다.

* 2024년 6월 19일: 약 217,000,000원 (전용면적 40.63㎡, 5층)

* 2024년 11월 14일: 약 210,000,000원 (전용면적 40.63㎡, 10층)

최근 거래된 오피스텔은 전용면적 약 40.63㎡ (약 12.29평) 기준으로, 평당 약 517만원 ~ 534만원 수준의 거래가가 형성되어 있습니다.

* 건물 규모 및 용도

본 건물(프라임캐슬)은 총 10층 규모로, 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 총 26세대로 구성되어 있습니다.

* 지역 내 입지

주변에 오류동역이 있고 각종 편의시설 및 교육시설이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통

1호선 오류동역이 인접해 있어 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 좋습니다. 또한, 버스정류장도 가까이에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설

서울오류초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 공동담보

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 사항은 담보 설정 및 경매 절차에 있어 복잡성이 존재함을 시사합니다. 구체적인 조건 내용을 사전에 명확히 확인해야 합니다.

* 임차인 관련 조건

임차인 이대관의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 잔액 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점은, 매수인에게 인수 부담이 없다는 긍정적인 측면이 있습니다. 다만, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. (주요 임차인들의 대항력이 없는 점은 긍정적 요인입니다.)

* 총 등기부채권액

등기부상 채권 총액이 약 37억 5천만원으로 매우 높아, 채무 불이행의 심각성과 경매 진행의 배경을 짐작하게 합니다. 이는 경매 과정에서 높은 가격으로 낙찰될 가능성을 시사할 수도 있습니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 내 지도 서비스 등 외부 검색을 통한 주변 혐오시설에 대한 정보는 포함되어 있지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 1호선 오류동역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리분석상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 관련 조건은 매수인에게 부담이 되지 않는 방향으로 명시되어 있어 권리상의 위험은 낮습니다. 다만, HUG 관련 특수 조건 및 높은 총 채권액은 경매 과정에서 변수가 될 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다. 감정가 3.2억원 대비 최근 실거래가는 전용면적 기준 약 2.1~2.2억원 수준으로, 면적 차이를 고려한 시세 분석이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔

1호선 오류동역과의 접근성이 뛰어나 직장인 수요를 확보하기 용이합니다.

* 신축 건물

2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 유지하고 있어 임대 경쟁력을 갖추고 있습니다.

* 권리상 안전성

모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수 부담이 되는 임차인이 없어 명확한 권리 분석 후 투자가 가능합니다.

* 가격 메리트 잠재력

감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (전용 40.63㎡ 기준): 210,000,000원 ~ 217,000,000원

* 최근 거래 평당가 (전용 40.63㎡): 약 517만원 ~ 534만원

* 본 물건 면적 (건물면적 54.58㎡): 약 16.51평

* 본 물건 면적 기준 예상 시세: 54.58㎡ * 530만원/㎡ (평균가 적용) ≈ 289,274,000원

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 320,000,000원

종합적인 시장 상황, 본 물건의 면적, 권리관계 및 HUG 관련 조건을 고려할 때, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 최근 실거래가와 면적 차이, 그리고 감정가 수준을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.