나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73569 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 267-24 그린포레빌 106동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 '송우초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택 및 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 소흘IC 및 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 중 1층 101호 외벽 : 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중이며, 내부는 '내부구조도'참조.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 6m 내외의 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 그린포레빌 106동 1층 101호

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73569 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 267-24

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 146,000,000원

토지면적: 70.31㎡ (약 21.27평)

건물면적: 59.09㎡ (약 17.88평)

건축 연도: 2018년 6월 사용승인

총 층수: 4층 건물 중 1층

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치제십일차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 소재 '송우초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 중소규모의 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 소흘IC 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 북동측으로는 노폭 6m 내외의 단지 내 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획은 계획관리지역입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 25일 접수된 신한은행 근저당 (을1)이며, 채권액은 122,100,000원입니다.

등기부 상 채권 총액은 168,113,958원입니다.

경매 신청은 유에이치제십일차유동화전문유한회사(채권자)에 의해 2025년 11월 17일에 임의경매 개시 결정되었습니다.

등기부 상 모든 을구 권리(근저당, 주택임차권)는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 권리(보증금 포함)는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신소연

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 11월 1일

* 배당신고일자: 2025년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을2, 20,000,000원)이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 늦게 설정되었고, 배당 신고를 하였으므로 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

말소되는 권리 요약:

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 소유권이전 (갑4)

* 근저당 (을1, 말소기준권리, 신한은행)

* 주택임차권 (을2, 신소연)

* 가압류 (갑5, 경기신용보증재단)

* 가압류 (갑6, 신용보증기금)

* 임의경매 (갑7, 유에이치제십일차유동화전문유한회사)

1.3. 상권분석

물건은 송우초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

송우리 지역 내 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

아직 인근 지역의 대규모 개발 계획이나 특이 사항은 파악되지 않았으나, 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력은 존재합니다.

1.4. 생활정보

교육: 송우초등학교가 인근에 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

교통: 소흘IC와 버스정류장이 가까워 자가용 및 대중교통 이용이 편리합니다.

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

주변 환경: 인근에 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 채권이 유동화된 자산이므로, 채권 양도 및 변제와 관련된 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 하지만 이는 권리관계 자체의 문제보다는 절차상의 이슈입니다.

건축물 노후도: 2018년 사용승인이므로 비교적 신축에 속하지만, 시간이 지남에 따라 노후화될 수 있습니다.

공시지가 및 재산세 변동: 향후 공시지가 및 재산세 변동 추이를 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍에 위치한 그린포레빌 106동 1층 다세대주택으로, 권리관계가 매우 깨끗하여 명도 부담이 거의 없습니다.

말소기준권리 이후의 임차인은 대항력이 없으며, 보증금과 차임도 명확하게 제시되어 있습니다.

송우초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋고, 교통 접근성 또한 양호합니다.

비교적 신축 건물에 해당하며, 계획관리지역이라는 점을 고려할 때 장기적인 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

유동화 물건이라는 특이사항은 있으나, 권리 인수 사항이 없어 경매 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

2018년 건축된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

계획관리지역으로 향후 지역 발전 및 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 노려볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 현대맨션 (1997년식, 60.97㎡): 75,000,000원 (2026년 6월)

* 하나팰리스(A동) (2017년식, 70.238㎡): 113,000,000원 (2026년 6월)

* 동궁뉴타운 (2014년식, 61.67㎡): 175,000,000원 (2026년 6월)

본건은 2018년 사용승인된 59.09㎡(약 17.88평)의 다세대주택이며, 감정가는 146,000,000원입니다.

비교적 신축(2018년)인 점을 고려할 때, 건축 연도가 더 오래된 '동궁뉴타운'의 최근 매매가(175,000,000원)는 다소 높은 편으로 보이며, '하나팰리스(A동)'의 매매가(113,000,000원)는 면적 대비 조금 낮게 형성된 것으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 146,000,000원으로, 주변 시세 범위 내에 있으며, 신축 연식을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금 합계: 0원

권리 인수 사항이 없으므로 감정가를 기준으로 낙찰가를 고려합니다.

경쟁이 치열할 경우 감정가를 초과하는 경우가 많습니다.

최고 실거래가(175,000,000원)를 참고하되, 이를 상회하는 무리한 입찰은 지양합니다.

안정적인 입찰가를 고려할 때, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서 결정하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.