나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52208 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 451-10 거성리젠시 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "서울갈현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주 위는 공동주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(연신내역/3,6호선, GTX-A )이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 중, 본건은 제2층 제202호로 서(사용승인일:2019.12.17), 외벽 : 외장석재 붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대주택)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 14~15미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역( 최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용 도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허 가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52208 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 451-10 거성리젠시 2층202호

용도: 도시형생활주택

건물명: 거성리젠시

감정가: 280,000,000원

토지면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물 정보 (요약)

사용승인일: 2019년 12월 17일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 중 제2층 제202호

주요 용도: 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대주택)

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 구비

1.4. 등기부 현황 (요약)

소유권보존: 2019-12-19 (박상선 외 1명)

공유자전원지분전부이전: 2020-04-17 (장연순)

주택임차권: 2025-04-04 (권휘, 248,000,000원, 인수)

압류: 2025-04-04 (중부세무서장, 말소기준권리)

강제경매: 2025-11-21 (한국주택금융공사, 256,164,144원, 말소)

압류: 2026-01-13 (국민건강보험공단, 말소)

등기부채권 총액: 248,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "서울갈현초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(연신내역/3,6호선, GTX-A)이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 서측으로 약 14~15미터의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 일반철도(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역:

* 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도: 2025.8.26 ~ 2026.8.25 (현재 유효)

* 아파트 용도: 2025.10.20 ~ 2026.12.31 (현재 유효)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 중부세무서장의 압류(2025.04.04)보다 늦은 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다. (예: 한국주택금융공사의 강제경매, 국민건강보험공단의 압류)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 주택임차권 (권휘): 248,000,000원. 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 매수인에게 인수됩니다.

* 구분지상권: 토지 을구 12번 구분지상권설정등기(2021.10.7. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권휘

* 보증금: 248,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-02

* 확정일자: 2021-03-03

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: 보증금 전액 배당받지 못하더라도 잔존 보증금 반환 채권을 포기한다는 동의서 제출 취지 있으나, 등기부상 '인수'로 명확히 기재됨.

* 임차인: 홍유리

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-04

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 선순위 임차인 권휘 씨의 보증금 248,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 점, 그리고 토지상 구분지상권이 인수되는 점이 가장 큰 특징입니다. 또한, 토지거래허가구역으로 취득 시 허가를 받아야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 은평구 갈현동 일대의 연립/다세대 주택 시세는 면적 및 건축 연도에 따라 19,000만원 ~ 33,000만원 범위에서 거래되었습니다.

* 46.47㎡ (약 14.06평) 연립주택: 23,500만원 (2026년 5월)

* 49.97㎡ (약 15.11평) 다세대주택: 19,000만원 (2026년 5월)

* 71.91㎡ (약 21.75평) 다세대주택: 33,000만원 (2026년 5월)

본건의 전용면적은 29.78㎡ (약 9.01평)으로, 비교 대상 물건들보다 작은 면적입니다. 감정가는 280,000,000원으로, 면적 대비 가격이 높게 형성된 것으로 보입니다. 이는 비교 대상 물건들의 건축 연도(1986년, 1994년, 2001년) 대비 본건의 건축 연도가 신축(2019년)인 점이 반영되었을 수 있으나, 인수되는 보증금 및 토지 권리를 고려하면 단순 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 서울갈현초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통 및 접근성

연신내역(3, 6호선, GTX-A)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

권휘 씨의 임차보증금 248,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 감정가(280,000,000원)에 육박하는 금액으로, 매수인의 실질적인 초기 투자 부담이 매우 커집니다. 특히, 임차인에게 월세가 없는 점은 보증금 회수 또는 기타 조건에 대한 면밀한 확인이 필요함을 시사합니다.

6.2. 토지 구분지상권 인수

토지 을구 12번 구분지상권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지에 대한 특정 권리가 설정되어 있음을 의미하며, 해당 권리의 내용, 목적, 효력 범위 등을 면밀히 파악해야 합니다. 이 권리가 건물의 사용 및 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있어, 권리 분석 시 최우선으로 검토해야 할 사항입니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (2026년 8월 25일까지 및 2026년 12월 31일까지 유효한 허가구역 지정이 있음). 거주자 여부 등에 따라 토지 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하므로, 취득 가능 여부 및 절차를 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 감정가 대비 인수 보증금 비율

감정가가 280,000,000원인 반면, 인수되는 임차보증금이 248,000,000원입니다. 이는 감정가의 약 88.6%에 해당하는 금액으로, 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 금액이 크다는 것을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물이라는 장점과 역세권에 위치한 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금 248,000,000원 인수, 토지상 구분지상권 인수, 그리고 토지거래허가구역 지정 등 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다. 특히, 인수되는 구분지상권의 구체적인 내용 파악이 필수적이며, 임차인의 보증금 회수 가능성 및 관련 제반 비용을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 높은 위험으로 인해 투자 가치를 판단하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 사용승인)로 비교적 깨끗한 상태 유지 가능성.

* 연신내역(3, 6호선, GTX-A) 역세권으로 향후 교통 요충지로 발전 기대.

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인(권휘)의 보증금 248,000,000원이 인수되며, 별도로 토지 구분지상권 또한 인수되는 중대한 권리상 하자가 존재합니다.

인근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 11,300만원 ~ 15,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 280,000,000원에서 인수되는 보증금 248,000,000원을 공제하면 실질적인 권리 가치는 낮게 평가될 수밖에 없습니다. 또한, 구분지상권의 내용에 따라 추가적인 비용 발생 또는 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 투자자는 인수되는 보증금과 구분지상권으로 인한 잠재적 위험 및 비용을 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

현 시세 및 권리 분석 결과를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위 : 50,000,000원 ~ 80,000,000원

본 입찰가 범위는 추정치이며, 구분지상권 등 미확인 리스크 요인에 따라 변동될 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.