나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52258 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 31-21 신하우스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 북서측 인근 위치하며, 주위는 다 세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 6호선 '역촌역' 및 '응암역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건 내 제3층 제302호로서 (사용승인일: 2014.01.24), 외벽: 벽돌붙임 마감 등, 창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관 한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52258 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 31-21 신하우스 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.03㎡ (약 9.99평)

토지지분: 33.0258㎡ (약 9.99평)

건물면적: 53.64㎡ (약 16.23평)

건물지분: 53.64㎡ (약 16.23평)

1.3. 건물 정보

건물명: 신하우스

건축년도: 2014년 1월 24일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층

해당 층: 3층

1.4. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, 서울서부경찰서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재된 주택가 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 6호선 '역촌역'과 '응암역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 필지 대비 등고가 평탄한 세장형이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다. 물건지 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

대구지방법원 2022카단10295 (가압류, 경북신용보증재단)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (인경자, 2014-01-28)

* 갑2: 소유권이전 (김현광 외 1명, 2014-06-16)

* 갑3: 공유자전원지분전부이전 (김옥희, 2021-09-30, 매매)

* 갑4: 가압류 (경북신용보증재단, 2022-05-25, 말소기준권리)

* 갑5: 압류 (은평구, 2023-06-09)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-24)

* 을5: 주택임차권 (홍동화, 2023-10-16, 말소)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강재경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-03

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력도 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (마스킹: 강 )

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍동화)

보증금: 258,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-29

확정일자: 2021-09-29

배당신고일자: 2023-10-16

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변으로 근린상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 다세대주택과 단독주택 위주의 주거 밀집 지역으로, 상업 활동보다는 주거 기능이 우선시되는 지역입니다.

4.2. 시장 동향

최근 역촌동 지역의 다세대주택 매매 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 평당 약 1,670만원에서 2,260만원 선으로 파악됩니다. 본 물건은 2014년 건축물로 비교적 신축에 속하며, 감정가 기준 평당 약 1,670만원으로 최근 시세와 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린상가와 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변에 상대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법률이 적용될 수 있습니다. (최종 확인 필요) 서울서부경찰서가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 교통 접근성

지하철 6호선 역촌역과 응암역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 관련 법규에 따라 취득 시 허가를 받아야 합니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 이는 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 정보 불확실성

강재경 임차인의 경우 보증금, 차임, 전입일자만 명시되어 있어 정확한 권리관계 파악에 주의가 필요합니다. (대항력 없음으로 분석되나, 추가 확인 필요)

6.3. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용에 따라 낙찰자가 HUG 관련 임차보증금을 인수하지 않으나, 관련 절차 및 후속 처리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 비교적 신축(2014년 준공)의 다세대주택으로, 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변 환경은 일반적인 주거 지역의 특징을 보이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으며, HUG의 확약서로 인해 관련 채권 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래에 제약이 있을 수 있으며, 임차인 강재경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역, 응암역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2014년 준공된 건물로 비교적 최신 상태의 주거 환경을 제공합니다.

* 무인수 권리: HUG의 확약서로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

* 지역 발전 가능성: 은평구는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 271,000,000원이며, 면적 대비 평당 약 1,670만원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가가 평당 약 1,670만원에서 2,260만원 선으로 형성되어 있습니다. 본 물건은 토지거래허가구역 지정이라는 제약 조건이 있어, 투자 리스크를 고려하여 감정가의 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 216,800,000원 ~ 230,350,000원

본 보고서에서는 220,000,000원 선을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.