나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13644 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1936 삼성빌리지 104동 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "서울삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔샘역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬래브)지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호 및 제3층 제301호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 섀시창호 등 마감임.

이용상태

2개호 공히 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

상하수도 급배수시설, 기본적인 위생설비, 도시개스에 의한 개별난방설비 승강기설비, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측으로 상향하는 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역 <건축법>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률> 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거 환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울북부지방법원 2025타경13644 (1)

소재지

서울특별시 강북구 미아동 791-1936 삼성빌리지 104동 2층 202호

건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조, 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

면적

건물 전용면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

토지 지분 면적: 46.72㎡ (약 14.13평)

감정가

448,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "서울삼양초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔샘역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각물건 명세서 요약

등기부상 권리 내역은 소유권보존, 근저당권(말소기준권리), 소유권이전신탁, 임의경매, 압류, 근저당권부채권근질권설정 등이 등재되어 있습니다.

말소기준권리

2021년 4월 13일 접수된 주식회사로얄크라운금융대부의 근저당권이 말소기준권리이며, 경매 절차 진행 시 이보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관련 상세 내용은 미상으로 확인되므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. (주의: 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석에 신중해야 합니다.)

특이사항

본건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한 공동담보 물건으로 경매가 진행됩니다.

1.3. 상권분석

주변 이용 현황

본건 소재지는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등 주거시설과 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

건축물 상세

본건이 속한 삼성빌리지는 2021년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 건물은 지상 5층 규모이며, 본건은 2층 202호에 해당합니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비와 승강기, 공동현관 출입통제 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설

본건은 서울삼양초등학교와 인접해 있으며, 솔샘역(우이신설선)을 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다. 또한, 지역 사회에서는 미아동 791번지 일대에 대한 대규모 재개발 및 신속통합기획 사업이 추진되고 있어, 향후 지역 환경 개선과 인프라 확충이 기대됩니다. (2026년 5월 이후 보도자료에 따르면, 해당 지역은 최고 25층, 총 2,670가구 규모의 아파트 단지로 재탄생할 예정이며, 이는 지역의 생활 편의 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.)

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역

본건 소재지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 건축 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 인근 지역에서 활발히 진행 중인 신속통합기획 재개발 사업 등을 통해 이러한 제한이 완화되거나 해소될 가능성이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

다수의 토지 이용 규제 및 제한 사항이 존재합니다. (제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등) 이러한 규제 사항들은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규의 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임대사항 미상

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대사항이 미상으로 파악됨에 따라 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

혐오시설 및 주변 환경

조사된 정보에 따르면, 본건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 오히려 대규모 재개발 사업을 통해 지역 환경이 긍정적으로 개선될 것으로 전망됩니다. 다만, 재개발 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 공사 소음, 분진 등 일시적인 불편은 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 미아동의 주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 솔샘역 인근에 자리하여 교통이 비교적 편리합니다. 특히, 본건 주변 지역(미아동 791번지 일대)이 대규모 재개발 사업(신속통합기획) 대상지로 선정되어 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대되는 긍정적인 요소가 있습니다. 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 장점으로 볼 수 있습니다.

하지만 개발행위허가제한구역 지정, 다수의 토지 이용 규제, 그리고 임대차 정보 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 임대차 정보 미상은 명도를 진행할 때 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 면밀한 사전 조사가 요구됩니다. 감정가는 4억 4,800만원이나, 유사 건물(삼성빌리지 101동, 57.58㎡)이 2026년 7월 1일 3억 1,800만원에 거래된 점을 감안할 때, 감정가 대비 시장 가격의 차이가 존재하므로 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

새로운 재개발 사업 지구에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

비교적 신축 건물(2021년 준공)에 속하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

솔샘역 등 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

인수되는 임차인의 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다(단, 임차인 현황 미상에 대한 철저한 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 448,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 본건과 동일한 삼성빌리지 단지 내 101동 3층, 전용 57.58㎡ 물건이 2026년 7월 1일 318,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 전용 면적(59.35㎡)과 유사한 수준입니다.

본건의 감정가가 유사 물건의 최근 실거래가 대비 높은 편임을 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

다만, 본건의 재개발 사업 진행 가능성 및 향후 가치 상승 잠재력을 고려하고, 명도 관련 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 330,000,000원 내외에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 경매 투자 전략을 바탕으로 산출된 것으로, 실제 입찰 시 시장 상황, 법원 결정, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.