나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13153 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동 소재 "관악고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "양평역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건 내 제9층 제901호로서, (사용승인일 : 2020.11.18.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금368,000,000원 / 임대차계약일자 2021년09월28일 / 확정일자 2021년09월29일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13153 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 341,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제9층 제901호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2020년 11월 18일

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 13.25㎡ (약 4.01평)

건물면적: 32.01㎡ (약 9.68평)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제9층 제901호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동 소재 "관악고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "양평역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 본건은 2020년 11월 23일 소유권보존등기가 경료되었으며, 이후 여러 권리 변동이 있었습니다.

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

을구 1번 전세권설정등기(2022.01.12, 채권자: 박영현, 253,919,561원)는 매수인에게 인수됩니다.

을구 2번 주택임차권등기(2024.04.08, 채권자: 박영현, 368,000,000원)는 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 갑5번 압류(2024.12.03)입니다.

현재 진행 중인 강제경매(갑6, 2025.11.20, 채권자: 박영현)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 621,919,561원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박*현

보증금: 368,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 25일

확정일자: 2021년 09월 29일

대항력: 있음

비고: 을구 2번 주택임차권 등기 권리자로, 말소기준 권리보다 선순위이며 배당 후 잔액 인수 가능성이 있습니다.

임차인: 최*성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 08월 13일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요하며, 명도 시 추가 검토가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (※ 상기 '인수 보증금 합계'와 '물건명세서'상의 인수 조건이 상이할 수 있으므로, '물건명세서'상의 인수 내용을 최우선으로 판단해야 합니다.)

3.3. 권리 분석 결과

본건은 선순위 전세권(박영현) 및 대항력 있는 주택임차권(박영현)이 존재하여 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

박영현 임차인의 주택임차보증금 368,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

임차인 최재성은 보증금 미상 상태에서 대항력을 보유하고 있어, 명도 절차 진행 시 분쟁의 소지가 있거나 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본건은 인수되는 권리 및 명도 부담에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 영등포구 양평동2가는 준공업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

지하철 5호선 양평역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 주변에 교육시설(관악고등학교) 등이 위치하여 주거 및 업무 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물("어반스테이")의 7층, 전용면적 20.98㎡(약 6.35평) 유닛이 2025년 8월 6일 283,000,000원에 거래된 것으로 나타납니다. (※ 해당 거래일자는 현재 시점보다 미래의 날짜입니다.)

이 정보를 바탕으로 추정 시, 평당 약 44,600,000원 수준입니다.

본건의 건물면적(32.01㎡, 약 9.68평)을 기준으로 환산 시, 시장 시세는 약 432,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

감정가는 341,000,000원으로, 시세 대비 낮게 책정되었으나, 이는 인수되는 권리(전세권, 임차권)를 반영하지 않은 수치이므로 실질적인 총 부담액과는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 소재한 오피스텔 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근 지역에 편의점, 마트 등 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 관악고등학교가 위치하고 있습니다.

기타 교육 관련 시설은 영등포구 교육환경보호구역 관련 규정을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

본건은 매수인이 인수해야 하는 선순위 전세권(253,919,561원)이 존재합니다.

또한, 대항력 있는 주택임차권(박영현, 368,000,000원)이 있어, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 부담해야 할 가능성이 높습니다.

임차인 최재성은 보증금 미상 상태의 대항력자로, 명도 시 예상치 못한 금전적 또는 시간적 부담이 발생할 수 있습니다.

총 인수되는 권리 및 잠재적 인수 금액이 상당하므로, 실질적인 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획 상 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법상 높이 제한, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 법규에 따른 제한사항이 존재하며, 관련 부서에 대한 추가 확인이 필요합니다.

기계식 주차 설비는 유지보수 비용이 발생하며, 노후화에 따른 수리 부담 가능성이 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일부 토지이용계획상의 환경 규제 사항에 대한 인지가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 오피스텔로서, 양평역 역세권이라는 좋은 입지를 가지고 있습니다.

하지만, 등기부등본 및 물건명세서 상 선순위 전세권과 대항력 있는 주택임차권이 존재하여, 매수인이 인수해야 할 총 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

특히 박영현 임차인의 주택임차보증금(368,000,000원) 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 상당한 금액을 추가로 부담해야 할 수 있으며, 최재성 임차인의 보증금 미상 상태에서의 대항력 보유는 명도 과정의 불확실성을 높입니다.

따라서, 본 건은 단순히 감정가나 주변 시세만으로 접근하기보다는, 인수되는 총 권리 금액과 예상 명도 비용까지 고려한 신중한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔로 비교적 빠른 임대 수익 창출이 기대됩니다.

지하철 5호선 양평역 역세권에 위치하여 향후 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

잠재적 인수 금액을 고려하더라도, 시세 대비 낮은 가격으로 매입할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 가장 중요한 요소는 매수인이 인수해야 하는 총 금액입니다.

추정된 시장 시세는 약 432,000,000원입니다.

인수되는 권리 중 확정된 전세권은 253,919,561원입니다.

박영현 임차인의 주택임차권(368,000,000원)은 배당 결과에 따라 전액 또는 일부가 인수될 수 있습니다.

만약 박영현 임차인의 주택임차권 368,000,000원이 배당을 통해 전액 변제된다면, 매수인이 부담해야 할 총 금액은 입찰가 + 확정된 전세권(253,919,561원)이 됩니다.

이 경우, 총 비용이 시장 시세를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정해야 하므로,

입찰가 <= 시장 시세(432,000,000원) - 인수되는 전세권(253,919,561원) = 178,080,439원

이므로, 약 178,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 박영현 임차인의 주택임차권이 일부 또는 전부 인수된다면, 총 부담액은 급격히 증가하며, 시장 시세를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

예를 들어, 박영현 임차권의 잔액 100,000,000원을 인수한다고 가정하면,

총 부담액 = 입찰가 + 253,919,561원 (전세권) + 100,000,000원 (임차권 잔액)

총 부담액 = 입찰가 + 353,919,561원

이 총액이 시장 시세 432,000,000원을 넘지 않도록 하려면, 입찰가는 약 78,000,000원 수준이 됩니다.

임차인 최재성의 경우 보증금 미상 상태의 대항력자로, 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

결론적으로, 본 건은 인수되는 권리(특히 박영현 임차권의 배당 여부)와 명도 부담에 따라 실질적인 수익률이 크게 달라지는 고위험 물건입니다.

만약 박영현 임차인이 배당을 통해 보증금을 상당 부분 회수하고, 최재성 임차인과의 명도가 원만히 이루어진다는 가정 하에, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 시세 대비 충분한 할인율을 확보하고, 잠재적인 위험 요소를 감안한 보수적인 접근입니다.

실제 입찰 전에는 반드시 박영현 임차인의 배당 예상 금액 및 최재성 임차인과의 명도 가능성에 대해 철저히 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.