나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13319 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 하이샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13319 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제4층 제403호

건물명: 다온숲

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 6층

해당층수: 4층

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

토지면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

감정가: 418,000,000원

1.3. 건물 및 토지 상세

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 29.99㎡

토지 지분: 22.9㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지의 형상은 가장형 평지로 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태로는 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

추가로, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 대상자에 해당하는 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13319)입니다.

3.2. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약)

등기부상 채권 총액은 435,000,000원입니다.

주요 권리사항으로는 소유권이전 및 신탁등기 말소 기록, 주택임차권(국소라, 보증금 435,000,000원, 말소 예정) 등이 확인됩니다.

주택도시보증공사의 강제경매(을1)가 말소기준권리이며, 이 외 다수의 말소 예정 등기가 존재합니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 주택도시보증공사(국소라): 보증금 435,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-27, 확정일자 2022-05-27, 배당신고일자 2024-06-27, 대항력 없음. (등기부상 말소 예정)

* 류나은: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-01, 대항력 있음.

* 송지관: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-01, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 "대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다.

특히, 류나은, 송지관 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 또한, 전입일자가 2025년 10월 1일로 기재되어 있어, 경매 절차 진행 시점(2025년 10월 1일 이후)과 비교하여 실제 거주 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 이들의 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 실제 임차 관계의 진위 여부 및 보증금/차임 등에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

매각 조건상 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 진행됩니다. 이는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 함을 의미합니다. 따라서 HUG 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 화곡동 지역은 다세대 주택과 공동 주택이 밀집한 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설이 함께 분포하고 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 건물 연식의 다세대 주택 거래 사례가 존재합니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 19.98㎡ (약 6.04평), 4층, 21,600만원 (건축년도 2019년)

* 2026년 7월 2일 거래: 37.44㎡ (약 11.33평), 2층, 15,000만원 (건축년도 1986년)

* 2026년 7월 1일 거래: 37.56㎡ (약 11.36평), 3층, 16,000만원 (건축년도 2002년)

본건(29.99㎡, 2021년 건축)과 비교 시, 2019년 건축된 19.98㎡ 물건이 21,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 3,577만원/평이며, 본건의 면적(9.07평)에 적용 시 약 32,430만원 수준의 시세가 형성될 수 있음을 시사합니다. 그러나 다른 연식의 주택 거래가는 그보다 낮은 수준이므로, 건축 연식, 층수, 건물 상태 등이 시세에 큰 영향을 미치는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

화곡역 인근에 위치하여 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 학교가 다수 분포하고 있어 교육 환경도 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

대항력 있는 임차인 류나은, 송지관의 보증금 0원 및 미래 전입일자(2025.10.01)는 매우 이례적인 상황입니다. 실제 임대차 관계 및 권리 주장 여부에 대한 명확한 확인 없이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 절차

HUG 관련 임차권이 말소 예정이며, HUG 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG와 관련된 보증금 정산 또는 말소 절차가 매수인에게 요구될 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

공항, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 특히 외국인 대상 토지거래허가구역 지정은 구매자 자격에 따른 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.4. 공항 소음 영향

본건이 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있어, 공항 이용에 따른 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역과의 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 감정가는 4억 1,800만원이나, 유사 건물의 최근 거래가와 비교 시 다소 높은 수준으로 평가됩니다.

권리분석상 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 2명(류나은, 송지관)이 보증금 0원, 미래 전입일자로 등재된 점입니다. 이는 정보 오류일 가능성이 높으며, 실제 임차인과의 명확한 확인 없이는 명도 및 권리관계에서 큰 불확실성이 존재합니다. HUG 관련 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 절차 확인은 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점과 신축 건물의 가치를 고려할 수 있으나, 임차인 관련 리스크가 매우 큰 물건이므로 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 연식이 오래되지 않아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 매각 조건에 따라 HUG 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 실제 시세가 낮게 형성될 경우, 시세보다 저렴하게 낙찰받아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 7월 1일, 19.98㎡, 2019년 건축)를 기준으로 환산한 본건 면적(29.99㎡)의 시세는 약 324,300,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 418,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있으나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 미래 전입일자) 관련 불확실성 및 명도 난이도 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 건물 및 토지 가치에 기반하여 산정합니다.

따라서, 현 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

본 물건의 입찰 예정가는 280,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.