나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13453 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1039-32 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡3동주민센터 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 근거리에 지하철5호선 화곡역이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건중 5층 501호로서 외 벽: 드라이비트 및 일부 치장벽돌 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6m, 서측으로 약4m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,수평표면구역(수평표면), 상대보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가 구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.08.26~2026. 08.25),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13453 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1039-32 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 176,300,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

건물면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 11.50㎡ (본건 매각 포함)

1.3. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡3동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호. 외벽은 드라이비트 및 일부 치장벽돌 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 하이새시 이중창임.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 약 6m, 서측으로 약 4m 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상이며, 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면 및 외부 관찰, 탐문을 토대로 작성됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡3동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택 및 상업시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로 입지여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치함. 또한, 남동측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 집합건물 등기부 요약상 주요 내용은 다음과 같음.

* 소유권 이전: 한병순(2016.03.15), 최복심(2016.07.12), 신재욱(2020.10.15)

* 주택임차권: 김선희(2024.05.08 접수, 2022.07.12 확정, 2022.08.19 전입, 163,000,000원, 말소예정)

* 압류: 잠실세무서장(2022.12.30, 말소기준권리), 강서세무서장(2026.05.12)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025.11.24 접수, 163,000,000원, 말소예정)

* 등기부채권 총액: 163,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김선희)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-19

* 확정일자: 2022-07-12

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

3.3. 권리 분석 종합

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(잠실세무서장 압류)보다 후순위인 임차권 및 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2~3년간 서울 강서구 화곡동 지역의 다세대주택 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 37.56㎡) 및 건축 연도(2002년)를 가진 물건의 시세는 다음과 같음.

* 2026년 7월 거래 사례:

* 전용면적 약 37.56㎡, 2002년식 건물, 3층: 160,000,000원 (평당 약 1408만원)

* 전용면적 약 37.44㎡, 1986년식 건물, 2층: 150,000,000원 (평당 약 1325만원)

* 상대적으로 신축(2019년식)인 전용면적 약 19.98㎡ 물건은 216,000,000원 (평당 약 3570만원)에 거래되었음. 이는 면적 차이와 건축 연도 차이로 인해 시세 편차가 발생한 것으로 보임.

* 본 건은 감정가가 176,300,000원으로, 유사 면적 및 건축 연도 실거래가(160,000,000원) 대비 소폭 높은 수준임. 5층이라는 층수 이점을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

4.2. 건물 특성

* 본 물건은 2002년 8월 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택 5층 중 501호임.

* 건물 전체 면적은 약 631.43㎡이며, 본건 전유 면적은 37.56㎡임.

* 제시외 건물 면적 11.50㎡가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 추가적인 고려가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다세대주택 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 화곡3동주민센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리함.

5.2. 교육시설

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 초등학교, 중학교 등이 분포되어 있을 것으로 예상되나, 구체적인 학군 정보는 별도 확인이 필요함.

5.3. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건: 임차인(김선희, 보증금 163,000,000원)의 대항력이 없으며, 보증금 관련 청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 입찰자는 해당 보증금에 대한 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 이로 인한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

* 제시외 건물 포함: 본건 매각에 제시외 건물(11.50㎡)이 포함되어 있으므로, 이에 대한 법적 소유권 및 철거, 이용 관련 문제 발생 시 매수인이 부담해야 할 수 있음.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 용도로 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 거래 절차에 영향을 줄 수 있음.

7. 투자 포인트

* 역세권 인접: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편의성이 우수함.

* 실거주 및 임대 용이: 다세대주택으로 실거주 또는 소형 주택 임대 사업용으로 활용 가능함.

* 시장 대비 합리적 감정가: 유사 면적/연식의 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준이며, 향후 시세 상승 기대 가능.

* HUG 관련 특수 조건: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 하에 투자 접근 가능.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주변 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 건축된 지 약 20년이 경과하였으나 철근콘크리트 구조로 내구성이 있으며, 최근 실거래 사례를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 임차인 관련 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 점은 투자 매력도를 높입니다. 다만, 제시외 건물 포함 및 토지거래허가구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 명도 관련 리스크를 철저히 관리하고 시장 상황을 면밀히 분석한다면 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 176,300,000원이며, 유사 면적 및 건축 연도의 최근 실거래가(160,000,000원)를 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약간의 경쟁 가능성을 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

임차인의 보증금 163,000,000원은 대항력이 없고 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않으므로, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 0원으로 간주하였습니다.

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